공매와 경매 차이 완벽 정리

부동산 투자나 자산 매입을 고민할 때, ‘공매’와 ‘경매’는 꼭 알아야 할 키워드예요. 둘 다 자산을 시세보다 저렴하게 구매할 수 있는 기회지만, 진행 방식부터 권리 분석까지 전혀 다른 구조를 가지고 있어서 제대로 비교해보는 것이 중요해요.

공매는 주로 세금 체납 등으로 국가가 압류한 자산을 한국자산관리공사(캠코)가 매각하는 방식이고, 경매는 일반 채권자(예: 은행, 개인 등)가 법원에 신청해 매각을 진행하는 절차예요. 겉보기엔 비슷해도 들어가 보면 정말 다르답니다.

지금부터 공매와 경매의 개념, 절차, 낙찰 방식, 권리 분석의 차이, 주의할 점 등을 하나씩 꼼꼼히 정리해서 알려드릴게요. 실수 없이 투자하려면, 이 둘의 차이를 정확히 알아두는 게 첫 걸음이에요! 🔍

🏦 공매와 경매란?

공매와 경매는 모두 ‘채무불이행’ 상황에서 자산을 처분하는 방법이에요. 하지만 그 출발점과 법적 절차, 주체가 다르기 때문에 완전히 다른 구조라고 볼 수 있어요. 처음 접하는 사람들에게는 둘이 헷갈리기 쉬운데, 실제론 차이가 아주 뚜렷하답니다.

먼저 경매는 법원이 주관하는 매각 절차예요. 예를 들어, A씨가 은행에서 돈을 빌리고 그 돈을 갚지 못하면, 은행은 법원에 ‘경매 신청’을 해요. 그러면 법원은 절차를 밟아 부동산을 강제로 매각하고, 그 대금을 채권자에게 돌려줘요. 일반적인 채권-채무 관계에서 발생하는 절차죠.

반면 공매는 국가 또는 공공기관이 주관하는 매각이에요. 주로 세금이나 건강보험료를 내지 않은 경우, 세무서가 체납자의 자산을 압류하고 한국자산관리공사(캠코)를 통해 팔게 돼요. 공매는 행정처분의 일환으로 진행되며, 법원이 아닌 국가기관이 중심이 되는 절차예요.

그래서 경매는 ‘민사절차’의 일환이고, 공매는 ‘행정절차’라는 차이가 있어요. 경매는 법적 다툼이 있는 경우가 많지만, 공매는 그런 부분이 상대적으로 적어요. 물론 각기 다른 위험요소가 있기 때문에 사전조사가 필수죠!

또한 공매는 ‘온비드(onbid)’라는 플랫폼에서만 진행되고, 경매는 ‘대법원 경매 사이트’나 민간 경매업체를 통해 정보가 제공돼요. 참여하는 방식도 약간 달라서, 입찰 준비부터 달라지는 점도 많아요.

공매는 ‘1회 입찰로 낙찰’이 대부분이고, 유찰 시 재공고되는 방식이에요. 경매는 1차, 2차, 3차 경매 등 순차적 방식으로 감정가에서 점점 가격이 낮아져요. 그래서 공매는 빠른 매각이 목표라면, 경매는 감정가 대비 저렴한 낙찰이 가능하다는 장점이 있어요.

입찰 참여자는 두 제도를 혼동하기 쉬운데요, 내가 생각했을 때 공매는 ‘국가의 강제집행’, 경매는 ‘개인의 법적 청구’라는 관점으로 이해하면 정말 쉬워요. 이 차이를 알고 접근하면 낙찰 후 분쟁이나 낭패를 줄일 수 있어요.

또 하나! 공매는 세금이나 공과금 체납자들의 재산이 주 대상이기 때문에 차량, 토지, 아파트, 심지어 가게 물건이나 동산까지도 다양하게 나와요. 경매는 주로 부동산(특히 아파트, 상가, 토지)에 집중되어 있답니다.

초보자라면 공매보다는 경매가 더 정보 접근성이 좋아요. 왜냐면 경매는 등기부등본, 권리분석 자료가 풍부하게 제공되지만, 공매는 별도의 권리분석이 생략되는 경우도 있어서 직접 알아봐야 하거든요.

📊 공매 vs 경매 간단 개념 비교표

항목	공매	경매
진행 기관	한국자산관리공사(캠코)	법원
법적 성격	행정절차	민사절차
입찰 방식	온비드 전자입찰	서면 및 전자입찰
대상 자산	국가·공공기관 압류 자산	일반 채무자 자산
낙찰까지 소요 시간	1~2주 내 빠른 처리	2~3개월 이상 소요

이제 공매와 경매의 기본 개념이 머릿속에 쏙 들어오셨죠? 다음은 두 방식의 **진행 절차 차이**에 대해 하나씩 살펴볼게요. 어디에서 시작해서 어떻게 끝나는지까지 확실히 비교해드릴게요! ⏱️

📑 진행 절차 차이

공매와 경매는 ‘입찰’이라는 공통점이 있지만, 진행되는 절차는 완전히 달라요. 실제로 입찰부터 낙찰, 잔금 납부, 소유권 이전까지의 흐름이 다르기 때문에 투자 전에 반드시 알고 있어야 해요. 절차를 잘못 이해하면 시간과 돈 모두 낭비하게 되니까요.

먼저 경매는 법원 중심의 절차예요. 채권자가 법원에 ‘경매개시신청’을 하면 법원은 해당 부동산을 감정하고, 현황조사를 진행한 뒤 ‘경매물건’으로 등록해요. 이후 1차 경매가 공고되고, 참여자들은 보증금을 준비해 입찰에 참여하죠.

경매 입찰은 일반적으로 서면 입찰이에요. 법원에 직접 가서 봉투에 입찰가를 써내거나, 최근에는 전자입찰 시스템(대법원 경매사이트)을 통해 비대면 참여도 가능해졌어요. 낙찰되면 낙찰자는 보증금을 제외한 잔금을 정해진 기한 내에 납부해야 해요.

공매는 행정기관인 한국자산관리공사(캠코) 주관으로, ‘온비드(onbid)’라는 사이트에서 100% 온라인으로만 진행돼요. 세무서 등에서 압류된 자산을 캠코가 위임받아 매각하는 형식이죠. 감정가 산정 → 공매 공고 → 전자입찰 → 낙찰 → 잔금 납부 순서로 흘러가요.

공매는 전자입찰이라 참여가 쉬운 대신, 권리 분석이나 점유 상태 등을 스스로 확인해야 해요. 매수인의 주의의무가 훨씬 커요. 현장조사, 임차인 확인, 체납 여부 등은 온비드에 간략히만 나와 있기 때문에 실사 능력이 중요해요.

경매는 입찰 전 ‘말소기준권리’, ‘배당순위’ 같은 법률적 분석이 핵심이에요. 소유권 이전 전까지는 점유자와의 명도 협의도 해야 하고, 점유권한이 있는지 여부도 복잡하게 따져야 해요. 변호사나 법무사, 경매 컨설턴트의 도움을 받는 경우가 많죠.

공매는 낙찰 이후에도 ‘공고일 기준’으로 권리가 말소되지 않는 경우가 있어요. 즉, 공매는 등기부에 있는 근저당, 가압류, 압류 등이 낙찰로 소멸되지 않을 수 있기 때문에, 입찰 전에 해당 권리들을 반드시 확인해야 해요. 반면, 경매는 말소기준권리보다 늦은 권리는 대부분 소멸돼요.

또한 경매는 유찰될수록 최저입찰가가 낮아져요. 예를 들어 1차 경매에서 유찰되면 2차 경매는 20% 낮은 가격으로 시작돼요. 공매는 유찰 시 새로 다시 공고되지만 가격 조정 폭은 경매보다 크지 않아요. 그래서 저가 매입 기회를 노리는 분들은 경매를 선호해요.

정리하면, 공매는 전자 시스템 기반의 단순·신속한 절차, 경매는 법원 중심의 법적 분석이 필요한 복잡한 절차예요. 입찰 전 공부가 충분히 되어 있어야 피해를 줄일 수 있어요. 다음은 어떤 기관이 어떤 방식으로 진행하는지 더 자세히 알려드릴게요! 🏛️

🧭 공매 vs 경매 절차 비교표

절차 항목	공매	경매
진행 플랫폼	온비드 (전자입찰)	법원/대법원 경매사이트
입찰 방법	1회 입찰 방식	1~3차 반복 입찰
감정 평가	기관 자체 평가	법원 감정평가사 평가
낙찰 후 처리	낙찰 후 5~7일 내 계약금 납부	잔금 납부 후 소유권 이전
명도 책임	매수인이 직접 처리	매수인이 직접 처리

이제 입찰부터 낙찰까지의 구조가 확실히 구분되셨죠? 다음 섹션에선 공매와 경매를 관장하는 기관과 입찰 주체의 차이를 집중적으로 비교해드릴게요! 🧐

🏛️ 관할 기관 및 주체

공매와 경매는 각각 다른 기관이 주관해요. 단순히 “입찰해서 사는 것”이 같아 보여도, 그 매각을 진행하는 주체가 어디냐에 따라 법적 절차, 정보 공개 수준, 책임 범위 등이 확연히 달라져요. 이걸 잘 알아야 입찰 전략도 달라질 수 있어요!

먼저 공매는 ‘한국자산관리공사(KAMCO)’가 주관해요. 캠코는 세무서, 관공서, 공공기관 등에서 압류한 자산을 위탁받아 매각을 진행하는 역할을 해요. 온비드라는 국가 공공자산 매각 플랫폼을 통해서만 입찰 가능하고, 100% 전자 시스템 기반이에요.

공매의 법적 근거는 ‘국세징수법’과 ‘지방세법’이에요. 즉, 세금 체납자에 대한 압류재산을 국가가 강제로 매각하는 행정처분의 일환이죠. 매각물건의 소유자는 세무서 등이 압류한 대상이고, 입찰자와 매도자는 법원이 아닌 행정기관이란 차이가 있어요.

반면 경매는 ‘법원’이 중심이에요. 채권자가 민사소송 절차를 통해 법원에 경매개시를 신청하면, 법원은 감정평가·공고·입찰까지 모두 관장하게 돼요. 낙찰자 역시 법원의 절차에 따라 소유권 이전을 받고, 법원 판결에 의해 물건을 넘겨받는 구조예요.

경매의 법적 근거는 ‘민사집행법’이에요. 채권자의 청구에 따라 진행되며, 법원이 모든 절차를 관리하고 판결문으로 결과를 정리해줘요. 이 때문에 법적인 안정성이 높고, 권리관계도 명확한 편이에요. 하지만 절차가 복잡하고 기간이 길 수 있어요.

공매에서는 국가나 공공기관이 매도자예요. 반면 경매에서는 채권자(은행, 임대인 등)가 경매를 신청하고, 법원이 절차를 대행하는 구조라 이해하면 좋아요. 즉, 누구로부터 사느냐가 다르다는 말이에요.

이 차이는 실제로 매수 이후 문제 발생 시에도 큰 차이를 보여요. 공매는 ‘현상태 매각’이라는 문구를 붙여요. 이는 매각물건에 대한 하자, 점유, 명도 등은 모두 매수인이 책임진다는 의미예요. 경매도 명도 책임은 같지만, 권리 소멸 범위는 법원이 보장하죠.

또한 입찰자 측면에서 봤을 때, 공매는 기업도 참여가 쉽고 개인도 제한 없이 참여 가능해요. 경매는 소송 진행 중인 물건도 많아서 법률 리스크가 높지만, 그만큼 수익성 높은 물건도 존재해요.

결국, ‘누가 진행하느냐’, ‘누구와 계약하느냐’는 부동산 취득 과정에서 굉장히 중요해요. 내가 리스크를 얼마나 부담하고, 정보를 얼마나 확보할 수 있는지가 여기서 갈리거든요. 이제 어떤 방식이 나에게 유리한지도 조금씩 감이 오죠?

📌 공매 vs 경매 진행 기관 비교표

항목	공매	경매
주관 기관	한국자산관리공사(KAMCO)	법원
법적 근거	국세징수법 / 지방세법	민사집행법
매도자 주체	국가·공공기관	채권자 (은행, 개인 등)
정보 공개 수준	간략 공고 (자체 분석 필요)	등기사항, 권리 분석 등 풍부
법률 안정성	행정매각, 제한적 보장	법원 명령, 명확한 소멸 기준

자, 여기까지 관할 기관과 매도자 차이를 알아봤어요. 이제 다음 섹션에서는 공매와 경매의 **낙찰가 결정 방식 차이**를 알아볼게요! 가격은 어떻게 정해지고, 어떤 전략이 통하는지도 알려드릴게요! 💸

💸 낙찰가 결정 방식

공매와 경매는 모두 ‘입찰’을 통해 낙찰가가 정해져요. 하지만 그 방식과 전략, 최저가 하락 구조는 다르기 때문에 어떤 방식이 유리한지는 완전히 다를 수 있어요. 특히 투자자라면 이 낙찰가 결정 원리를 정확히 이해해야 실수를 피할 수 있어요.

먼저 경매의 낙찰가 결정 방식부터 볼게요. 법원이 정한 감정가에서 시작해서 입찰자가 제시한 금액 중 가장 높은 금액을 쓴 사람이 낙찰자가 돼요. 예를 들어 감정가가 1억 원일 때 A가 9천만 원, B가 9,500만 원, C가 1억을 적었다면 C가 낙찰자가 되는 거예요.

경매는 유찰이 발생할 경우 최저입찰가가 떨어지는 구조예요. 1차 유찰 시 20% 하락, 2차 유찰 시 다시 20% 하락하는 방식이에요. 그래서 경매는 인기 없는 물건일수록 최저가로 낙찰받을 기회가 커요. 단점은 그만큼 경쟁이 치열하거나 시간이 오래 걸릴 수 있다는 점이에요.

공매는 다소 다르게 진행돼요. 공매도 기본은 최고가 입찰자 낙찰이지만, 온비드 시스템은 ‘1회차’ 입찰로 낙찰이 결정돼요. 입찰자가 적거나, 유찰되면 다시 공고되는데, 이때 가격이 다소 낮춰져요. 다만 경매처럼 명확하게 20%씩 낮아지는 공식은 없어요.

공매는 캠코가 자체적으로 감정가를 정하고, 이 감정가를 기준으로 입찰이 이루어져요. 입찰자 수가 적은 경우에는 ‘단독 낙찰’이 이루어지기도 하고, 최소 입찰가만 넘으면 낙찰되는 경우도 많아요. 특히 공매는 실수요자보다 투자자 비중이 높아서 가격이 저렴하게 낙찰되는 경우가 많아요.

경매에서는 ‘유찰이 많을수록 싸게 낙찰 가능’, 공매는 ‘입찰자가 적을수록 싸게 낙찰 가능’이라는 공식을 기억하면 좋아요. 경매는 반복 입찰 구조이고, 공매는 회차가 반복될수록 가격 조정이 이루어지지만 불규칙적이에요.

또한, 공매는 ‘최저 입찰가’에서 1원이라도 낮으면 무효가 되기 때문에, 입찰가는 반드시 최소금액 이상으로 적어야 해요. 반면 경매는 최고가 기준이므로, 10만 원 차이로 낙찰이 좌우될 수 있어요. 아주 예민한 눈치 싸움이 필요하죠!

실제 예를 들면, 경매에서는 감정가 1억인 아파트가 3차 경매에서 6,400만 원에 낙찰되는 경우가 있었어요. 반면 공매에서는 감정가 1억의 차량이 단독 입찰로 8,000만 원에 낙찰된 적도 있어요. 어느 방식이 더 유리한지는 물건의 특성과 시장 분위기에 따라 달라요.

투자자 입장에선 유찰과 경쟁률 흐름을 보고 낙찰 타이밍을 잡는 게 핵심이에요. 경매는 입찰가 계산기를 활용해 적정 입찰가를 설정하고, 공매는 입찰자수와 유찰 회차를 분석해서 타이밍을 잡는 게 중요해요. 시장 분위기에 민감하게 반응해야 해요.

📉 낙찰가 비교 요약표

항목	공매	경매
감정가 기준	캠코 자체 평가	법원 감정평가사
낙찰 방식	1회 전자입찰 (최고가 낙찰)	서면 또는 전자입찰 (최고가 낙찰)
최저가 하락	유찰 시 소폭 하락	1차 20%, 2차 추가 하락
적정가 예측	입찰자수, 회차 분석	낙찰가 통계 분석
낙찰 전략	1회 입찰 최적가 제시	유찰 후 낮은 금액 노림

이제 낙찰가가 어떤 구조로 정해지는지 감이 오셨을 거예요! 다음 섹션에서는 실제 투자 시 위험 요소와 꼭 주의해야 할 포인트를 자세히 알려드릴게요. 🧯

⚠️ 위험 요소 및 주의사항

공매든 경매든 “시세보다 싸게 산다”는 장점은 있지만, 그만큼 위험도 따르기 마련이에요. 특히 초보자가 아무 정보 없이 입찰에 참여하면 낙찰 후 명도 문제, 하자, 권리 분쟁 등 생각지도 못한 손해를 입을 수 있어요. 그래서 입찰 전에 반드시 체크해야 할 포인트들을 정리해볼게요.

경매의 가장 큰 리스크는 ‘권리관계 분석 실패’예요. 예를 들어 법원 경매 물건에서 ‘말소기준권리’보다 선순위 임차권이 존재할 경우, 낙찰자는 그 임차인의 보증금을 떠안아야 할 수도 있어요. 이건 수천만 원, 많게는 억 단위 손해로 이어질 수 있어요.

공매도 권리관계 분석이 중요하지만, 더 큰 리스크는 ‘정보 부족’이에요. 공매는 등기부에 등재되지 않은 권리, 사용상 문제, 명도 저항 등에 대한 정보가 불충분한 경우가 많아요. 온비드에 공고된 내용만 보고 입찰하면 나중에 점유자가 퇴거를 거부하거나 하자 있는 물건일 가능성이 있어요.

경매에서는 명도도 큰 문제예요. 낙찰을 받았다고 해서 자동으로 빈집이 되는 건 아니에요. 기존 세입자나 불법 점유자가 남아 있다면, 강제집행 절차를 밟아야 해요. 이때 소송비용이나 시간도 고려해야 하죠. 명도소송까지 갈 수 있으니 정신적 스트레스도 만만치 않아요.

공매는 ‘현 상태 매각’이라는 조건이 붙어요. 이는 하자가 있더라도 국가나 캠코는 책임지지 않는다는 의미예요. 실제로 누수, 구조불량, 무허가 증축 등이 있는 건물도 그대로 매각되기 때문에 반드시 현장조사를 해야 해요. 사진 몇 장만 보고 입찰하는 건 절대 금물이에요.

또한, 낙찰 후 계약금·잔금 납부를 제때 하지 못하면 보증금을 몰수당해요. 경매는 보통 입찰 시 보증금으로 낙찰가의 10%를 내고, 공매는 온비드 기준 보통 5~10%예요. 낙찰 후 일정 기간 내 잔금을 납부하지 못하면 보증금을 돌려받지 못하고 낙찰도 취소돼요.

경매에서는 불법 건축물 여부도 중요해요. 감정평가서나 건축물대장과 현장을 비교해보고 무허가 증축 여부를 확인해야 해요. 불법 건축물은 건축법 위반으로 철거 명령이 내려질 수 있어요. 이럴 경우 낙찰가는 싸도 실질 손해가 클 수 있어요.

공매도 마찬가지예요. 특히 차량, 공장 기계, 동산 등은 ‘재고 상태’, ‘가동 여부’, ‘파손’ 등을 따로 확인해야 해요. 동산 공매는 감정가보다 낮게 낙찰돼도, 수리비가 더 들거나 재사용이 어려운 경우도 많답니다.

마지막으로, 공매·경매 모두 세금 체납, 관리비 미납, 각종 채무 승계 가능성이 존재해요. 특히 낙찰자는 부가세, 취득세, 등록세 등 각종 세금 부담을 따로 계산해야 하므로, 단순 낙찰가만 보고 싸다고 착각하지 말아야 해요.

🚨 주요 리스크 비교 정리표

리스크 항목	공매	경매
명도 리스크	직접 처리, 강제집행 필요	직접 처리, 소송 가능성 있음
하자 책임	국가 면책 (현상태 매각)	매수인 책임
권리관계 분석	등기 외 권리 확인 어려움	말소기준권리, 법률 분석 필요
잔금 미납 시	보증금 몰수	보증금 몰수
세금/관리비 부담	체납 확인 필요	배당 여부 확인 필요

여기까지 공매와 경매의 핵심 리스크를 정리해봤어요. 이제 마지막으로 지금까지 배운 내용을 표로 정리하고, 자주 묻는 질문(FAQ)도 알려드릴게요! 🙋

📋 공매와 경매 비교표

지금까지 공매와 경매의 개념부터 절차, 기관, 낙찰 방식, 리스크까지 상세히 알아봤어요. 이제 이 모든 내용을 한눈에 볼 수 있도록 정리해드릴게요. 아래 표만 보면 공매와 경매의 차이점이 한방에 정리될 거예요! 💡

📊 공매 vs 경매 핵심 비교 요약

구분	공매	경매
주관 기관	한국자산관리공사(캠코)	법원
법적 성격	행정절차 (국세징수법 등)	민사절차 (민사집행법)
입찰 방식	온비드 1회 전자입찰	서면/전자입찰, 반복 가능
유찰 시 가격 조정	낮은 폭으로 재공고	20%씩 감정가 하락
정보 제공 수준	간략 공고, 권리 직접 분석	등기, 감정서, 권리 상세 제공
위험 요소	하자·체납·점유 불명확	임차권·명도 리스크
소유권 이전	캠코→등기소→매수인	법원 판결→등기소→매수인

이제 비교표로 핵심만 딱 정리되셨죠? 마지막으로 사람들이 자주 묻는 질문 8가지를 FAQ 형식으로 정리해드릴게요! 🙋‍♂️🙋‍♀️

❓ FAQ

Q1. 공매와 경매 중 어느 쪽이 더 싸게 살 수 있나요?

A1. 경매는 유찰이 반복되면 가격이 크게 떨어져서 싸게 낙찰받을 확률이 높아요. 반면 공매는 입찰자 수가 적은 경우 유리할 수 있어요. 물건마다 다르니 분석이 중요해요.

Q2. 명도는 누가 책임지나요?

A2. 공매든 경매든 낙찰자 본인이 책임져야 해요. 점유자가 나가지 않을 경우, 명도소송 또는 강제집행이 필요할 수 있어요.

Q3. 낙찰 후 하자가 있으면 환불되나요?

A3. 대부분의 공매·경매 물건은 ‘현상태 매각’ 조건이 붙기 때문에 환불이나 교환은 불가능해요. 사전조사가 정말 중요해요.

Q4. 입찰 후 잔금 납부 못 하면 어떻게 되나요?

A4. 보증금은 전액 몰수되고, 낙찰 권한도 취소돼요. 신중하게 자금 계획을 세운 뒤 입찰해야 해요.

Q5. 공매 입찰은 어디서 해요?

A5. 공매는 ‘온비드(www.onbid.co.kr)’라는 전용 사이트에서 전자입찰 방식으로만 진행돼요. 사전 회원가입과 공인인증이 필요해요.

Q6. 경매 정보는 어디서 보나요?

A6. 대법원 경매정보사이트(bid.scourt.go.kr)에서 확인할 수 있어요. 각종 권리분석, 감정가, 입찰일정까지 자세히 나와 있어요.

Q7. 공매에 나오는 자산은 어떤 게 있나요?

A7. 부동산뿐 아니라 자동차, 기계, 동산, 심지어 특허권·상표권도 나와요. 종류가 굉장히 다양하답니다.

Q8. 초보자는 어떤 쪽이 더 나을까요?

A8. 정보 제공이 더 많은 경매가 초보자에게는 유리해요. 다만 공매는 절차가 단순하니, 물건 분석 능력이 있다면 도전해볼 만해요.

이제 공매와 경매의 차이를 완벽하게 이해하셨을 거예요! 투자 목적, 리스크 감수 가능성, 자금 계획 등을 기준으로 나에게 맞는 방식을 선택하면 좋은 결과를 얻을 수 있을 거예요.📍