국세청 공매 완벽 가이드(2025년 )

국세청 공매는 세금 체납자에게서 압류한 재산을 국가가 공개 입찰로 처분하는 제도예요. 체납 세금을 회수하기 위한 수단으로 부동산, 자동차, 유가증권 등 다양한 자산이 공매에 나와요. 일반인도 참여할 수 있기 때문에 알뜰한 재테크 수단으로도 주목받고 있어요.

특히 2025년 현재는 경기 침체와 금리 부담으로 인해 공매 물건이 늘고 있고, 시세보다 저렴한 가격에 매입할 수 있는 기회가 많아졌어요. 투자자들뿐만 아니라 실수요자에게도 매력적인 시장이 됐어요.

 

국세청 공매란?

국세청 공매는 세금을 체납한 개인이나 법인으로부터 강제 징수된 자산을 한국자산관리공사(KAMCO)를 통해 공개 입찰로 매각하는 절차예요. 압류된 재산을 온라인이나 오프라인 경매 형식으로 누구나 참여할 수 있도록 공개하는 것이 특징이에요.

공매는 일반적인 민사경매와는 달리 법원이 아닌 국세청이나 행정기관 주도로 진행되며, 세금 체납이 원인이라는 점에서 차이가 있어요. 이로 인해 물건이 시세보다 훨씬 저렴한 경우도 많아 투자자들이 눈여겨보는 시장이에요.

공매는 크게 두 종류로 나눌 수 있어요. 하나는 국세청이 집행하는 ‘국세 공매’, 또 하나는 지방세 체납 시 자산을 매각하는 ‘지방세 공매’예요. 이 두 유형은 모두 한국자산관리공사에서 운영하는 온비드(OnBid)라는 플랫폼에서 이루어져요.

참여 대상은 제한이 없기 때문에 누구나 계좌와 공인인증서만 있으면 공매에 입찰할 수 있어요. 물론 물건별로 입찰 보증금을 납부해야 하고, 낙찰 시 낙찰 대금 납부 의무가 생기기 때문에 사전에 충분한 자금 계획이 필요해요.

📄 국세청 공매 주요 특징 비교표

구분	내용
공매 주체	국세청(국세), 지방자치단체(지방세)
실행 기관	한국자산관리공사(KAMCO)
입찰 방식	온비드를 통한 온라인 입찰
참여 조건	누구나 가능(보증금 납부 필수)
취득 방법	낙찰 후 대금 완납

이렇게 보면 공매는 복잡할 것 같지만, 한 번만 익혀두면 누구나 접근 가능한 시스템이에요. 특히 실거주 목적의 부동산이나 사업용 물품을 저렴하게 구입하려는 사람들에게는 매우 유용한 경로예요. 지금부터 절차와 활용법까지 하나씩 알려줄게요 😎

이제 다음으로 국세청 공매 절차를 자세히 알아볼게요! 🧰

공매 절차 자세히 보기 🛠️

국세청 공매 절차는 일반적인 경매 절차와는 조금 달라요. 법원이 아닌 국세청 또는 지방자치단체가 직접 집행기관이기 때문에, 더 빠르고 효율적으로 진행되는 경우가 많아요. 모든 절차는 한국자산관리공사(KAMCO)의 온비드 사이트를 통해 공개되며 진행돼요.

1단계는 ‘공매 공고 확인’이에요. 공매 공고는 온비드 사이트에서 물건별로 확인할 수 있어요. 물건의 위치, 감정가, 최저가, 입찰일, 보증금 등의 상세 정보가 공개되죠. 이때 물건을 꼼꼼히 비교하며 자신에게 맞는 물건을 골라야 해요.

2단계는 ‘입찰 참여’예요. 원하는 물건을 골랐다면, 공고에 명시된 기간 내에 보증금을 납부하고 온비드 시스템을 통해 입찰 금액을 입력해요. 이때 보증금은 일반적으로 최저가의 10% 정도예요. 입찰은 무기명 방식으로 이뤄져요.

3단계는 ‘낙찰자 발표 및 대금 납부’예요. 최고가로 입찰한 사람이 낙찰을 받게 되고, 낙찰자는 정해진 기간 내에 잔금을 완납해야 해요. 납부 후에는 등기이전 절차를 진행하거나 물품을 인도받는 식으로 마무리돼요. 이 단계에서 서류 준비가 중요해요.

📋 국세청 공매 절차 요약표

단계	내용	주의사항
1단계	공매 공고 확인	물건별 권리 분석 필수
2단계	입찰 및 보증금 납부	입찰가 전략 중요
3단계	낙찰자 선정 및 대금 완납	기한 내 납부 필수
4단계	등기 이전 및 소유권 이전	관련 서류 준비

공매 절차에서 가장 중요한 건 ‘권리 분석’이에요. 물건에 다른 압류가 있는지, 명도 문제가 있는지, 임차인이 있는지 등은 직접 조사해야 해요. 낙찰 후에는 취소가 어렵기 때문에 신중하게 접근하는 게 정말 중요해요.

이제 공매가 진행되는 플랫폼인 온비드 사용 방법도 알아볼게요 💻

온비드 이용 방법 💻

온비드(OnBid)는 한국자산관리공사(KAMCO)에서 운영하는 공공자산 입찰 전문 사이트예요. 국세청이나 지방자치단체가 압류한 재산을 이곳에서 공개해 누구나 입찰할 수 있도록 운영되고 있어요. PC뿐 아니라 모바일 앱도 잘 되어 있어서 사용하기 편리하답니다.

온비드를 사용하려면 먼저 회원가입이 필요해요. 개인 또는 법인 명의로 가입할 수 있고, 공인인증서나 공동인증서를 등록해 본인 인증을 마쳐야 해요. 계좌 등록까지 마치면 입찰 준비 완료! 입찰 전 보증금 계좌 이체는 필수예요.

사이트 메인에서 ‘공매 > 부동산’ 또는 ‘동산’ 카테고리를 선택하면 다양한 물건이 리스트로 떠요. 지도 기반 검색도 가능하고, 지역·종류·입찰 마감일 등 다양한 필터로 원하는 물건을 찾을 수 있어요. 상세페이지엔 권리관계, 감정가, 입찰 가능 기간이 적혀 있어요.

입찰은 온라인으로 이뤄지며, 정해진 기간에만 참여할 수 있어요. 금액은 본인이 직접 입력하고, 입찰 마감 이후 낙찰자가 결정돼요. 낙찰되면 문자나 이메일로 알림이 오고, 이후 절차는 ‘마이페이지 > 낙찰내역’에서 확인할 수 있어요.

🖥️ 온비드 사용 단계 요약표

단계	설명	필수 조건
1단계	회원가입 및 인증	공동인증서 등록
2단계	물건 검색 및 정보 확인	공매공고 숙지
3단계	입찰 금액 입력 및 보증금 이체	마감 시간 엄수
4단계	낙찰 여부 확인 및 대금 납부	기간 내 완납

온비드는 ‘전자 입찰 시스템’이기 때문에 방문할 필요 없이 모든 과정을 온라인으로 처리할 수 있어요. 특히 직장인이나 지방 거주자에게는 큰 장점이죠. 단, 시스템 점검 시간이나 접속 폭주 시기를 피해 여유 있게 이용하는 것이 좋아요.

다음은 어떤 물건들이 공매로 나오는지 자세히 살펴볼게요 🏠

공매로 나오는 물건 종류 🏠

국세청 공매에는 생각보다 정말 다양한 물건들이 나와요. 대부분은 세금 체납자에게 압류한 자산이지만, 그 종류는 부동산부터 동산, 심지어 권리까지 매우 다양해요. 단순히 건물만 나온다고 생각하면 오산이에요.

가장 대표적인 건 ‘부동산’이에요. 아파트, 단독주택, 상가, 토지, 창고 등 거의 모든 유형의 부동산이 나올 수 있어요. 특히 농지나 임야 같은 토지도 자주 보이고, 시세보다 싸게 나오는 경우가 많아 실수요자와 투자자 모두 관심을 가져요.

두 번째로 많은 건 ‘자동차’예요. 개인 차량뿐만 아니라 화물차, 덤프트럭, 캠핑카 등 상업용 차량도 자주 공매에 등장해요. 차량 상태는 별도 점검이 필요하고, 현장 방문해서 직접 확인할 수도 있어요. 자동차는 낙찰 후 바로 이전 등록이 가능하다는 장점도 있어요.

세 번째로는 ‘기계, 설비, 가전제품’ 같은 동산이에요. 공장 기계, 전산 장비, 커피 머신, 냉장고 같은 자산도 나와요. 주로 폐업한 사업장에서 나오는 경우가 많아 창업 준비하는 분들에게 좋은 기회가 될 수 있어요.

📦 주요 공매 물건 분류표

카테고리	예시	활용 가능성
부동산	아파트, 상가, 토지, 창고	거주, 임대, 투자
자동차	승용차, 화물차, 덤프트럭	출퇴근, 영업용
기계/설비	공장 설비, 냉동기, 프레스기	소규모 제조, 창업
권리	회원권, 임차권, 영업권 등	재매각, 양도 가능

공매 물건은 시세보다 저렴하지만, 물건 상태나 권리관계는 구매자 책임이에요. 등기부등본, 토지이용계획확인서, 임차인 여부 등은 반드시 따져야 해요. ‘싸다고 좋은 건 아니다’라는 점을 명심하면 후회 없는 공매 참여가 가능해요 😊

이제 공매의 장점과 단점도 비교해볼게요 ⚖️

공매의 장점과 단점 ⚖️

국세청 공매는 일반 매매나 민사경매에 비해 여러 장점이 있어요. 그중 하나는 바로 ‘저렴한 가격’이에요. 대부분의 공매 물건은 시세보다 낮은 금액으로 시작되고, 경쟁이 적을 경우엔 생각보다 더 싸게 낙찰될 수도 있어요. 실속 투자자에게 유리한 구조예요.

두 번째 장점은 ‘공정한 입찰’이에요. 온비드 시스템을 통한 무기명 입찰 방식이라 투명하게 진행돼요. 누가 얼마에 입찰했는지 알 수 없고, 낙찰은 순전히 가장 높은 금액을 쓴 사람에게 돌아가요. 뒷거래나 담합이 사실상 불가능하죠.

세 번째는 ‘접근성’이에요. 복잡한 절차 없이 누구나 참여할 수 있다는 점도 커요. 법원 출석이 필요 없고, 모든 게 온라인으로 처리되기 때문에 지역이나 시간에 제약 없이 참여할 수 있어요. 특히 직장인에게는 아주 유용한 구조예요.

그렇지만 단점도 존재해요. 대표적인 건 ‘권리분석의 어려움’이에요. 민사경매보다 정보가 부족한 경우도 있고, 점유자 퇴거 등 명도 문제가 생길 수 있어요. 사전에 꼼꼼한 조사 없이 낙찰받으면 오히려 손해를 볼 수도 있어요.

📊 공매 장단점 비교표

항목	장점	단점
가격	시세보다 저렴	낙찰 후 복구비용 발생 가능
절차	온라인으로 간편하게	서류처리 스스로 해결해야 함
정보	공매공고에 기재	권리관계 파악 어려움
명도	대부분 자진 퇴거	점유자 소송 필요 시 있음

공매는 분명 매력적인 제도지만, ‘정보는 스스로 분석해야 한다’는 전제가 있어요. 따라서 장점만 보고 접근하기보다는, 리스크도 고려한 준비가 필요해요. 특히 초보자는 부동산 전문가의 조언을 참고하는 것도 좋은 방법이에요.

다음은 공매 참여를 성공적으로 만들 수 있는 꿀팁들을 알려줄게요 💡

성공적인 공매 참여 팁 💡

공매는 단순히 싸게 사는 것이 목표가 아니에요. 제대로 된 준비와 전략이 있어야 후회 없는 낙찰이 가능하답니다. 가장 중요한 팁은 ‘권리관계 분석’이에요. 물건에 저당권, 선순위 임차인, 가처분 등 복잡한 권리가 얽혀 있는 경우도 많거든요.

등기부등본, 건축물대장, 토지이용계획확인서를 통해 해당 부동산의 권리 상태와 용도를 정확히 파악해야 해요. 국세청 공매는 법원 경매처럼 소멸되는 권리가 아니기 때문에, 선순위 권리가 남아 있을 수 있다는 점은 꼭 체크해야 해요.

또한 현장조사가 중요해요. 사진과 설명만 보고 낙찰받으면 낭패를 볼 수 있어요. 직접 현장을 방문해서 건물 상태, 주변 환경, 점유자 유무 등을 확인해야 해요. 입찰 전에 동네를 한 바퀴 도는 것만으로도 많은 정보를 얻을 수 있어요.

입찰가 설정도 전략적으로 해야 해요. 너무 낮게 쓰면 낙찰받기 어렵고, 너무 높게 쓰면 시세 차익이 줄어들어요. 보통 최저가에서 10~15% 사이를 적절하게 설정하는 것이 일반적이에요. 최근 낙찰 사례를 참고해 금액을 조정하면 도움이 돼요.

🔍 공매 성공 전략 요약표

전략	실행 팁	주의사항
권리 분석	등기부등본, 토지이용계획 확인	선순위 권리 여부 체크
현장조사	직접 방문해 실물 확인	점유자 퇴거 가능성 검토
입찰 전략	최근 낙찰가 비교 분석	고가 낙찰 주의
자금 준비	보증금 및 낙찰대금 확보	기한 내 미납 시 패널티

마지막으로, 공매는 절대 단타 투자처럼 접근하면 안 돼요. 철저한 정보 수집과 책임감 있는 자금 계획이 바탕이 되어야 해요. 초기에는 실전보다는 모의입찰부터 연습해보는 것도 추천해요. 그러다 보면 자신만의 기준이 생기게 돼요 💪

이제 마지막으로 국세청 공매에 대한 궁금증을 FAQ로 정리해볼게요! 🙋

FAQ

Q1. 국세청 공매는 누구나 참여할 수 있나요?

A1. 네, 만 19세 이상이면 누구나 참여할 수 있어요. 온비드 회원가입과 공인인증서 등록만 하면 돼요.

Q2. 공매 물건은 왜 시세보다 싸게 나오나요?

A2. 체납자 자산을 신속하게 처분해야 하다 보니 감정가보다 낮게 시작되는 경우가 많아요.

Q3. 공매에서 낙찰되면 바로 소유권이 이전되나요?

A3. 낙찰 후 대금을 완납하면 소유권 이전을 위한 서류를 제출하고 등기 과정을 진행해야 해요.

Q4. 입찰 보증금은 얼마인가요?

A4. 보통 최저입찰가의 10% 정도예요. 낙찰 실패 시 보증금은 환급돼요.

Q5. 공매로 낙찰받은 부동산은 바로 사용할 수 있나요?

A5. 점유자가 있을 경우 명도 절차가 필요할 수 있어요. 직접 협의하거나 법적 절차가 필요해요.

Q6. 공매와 경매의 차이는 뭔가요?

A6. 공매는 행정기관(국세청 등)이 주관하고, 경매는 법원이 진행해요. 절차와 권리 소멸 조건이 달라요.

Q7. 낙찰 후 잔금은 언제까지 내야 하나요?

A7. 공고에 따라 다르지만 일반적으로 낙찰일로부터 5일 이내에 납부해야 해요. 연장 불가예요.

Q8. 공매 물건 중에서도 좋은 물건은 어떻게 찾나요?

A8. 매일 온비드를 확인하면서 최근 입찰가, 낙찰 사례, 권리 관계를 비교 분석해보는 것이 좋아요.