📋 목차
상가 매매 계약을 앞두고 있다면, 단순한 ‘건물 매매’만 고려해서는 안 돼요.
가장 많은 분쟁이 생기는 부분이 바로 ‘권리금’이에요.
권리금은 인수인계 과정에서 당연히 주고받는 돈처럼 보이지만,
법적으로 명확하지 않고 실제 계약서에도 누락되는 경우가 많아
매우 꼼꼼하게 따져야 해요 🔍
이 글에서는 상가 매매 전 권리금 확인 항목부터
계약서에 어떻게 반영해야 하는지,
그리고 실제로 많이 일어나는 분쟁 사례까지 전부 다뤄볼게요.
내가 생각했을 때 이 부분은 부동산 거래에서 놓치기 쉬운 ‘암초’ 같아요.
끝까지 읽고 안전한 계약에 도움되길 바랄게요 😊
💰 권리금의 개념과 종류
상가 거래에서 ‘권리금’은 자주 언급되지만,
법적으로는 다소 애매하게 해석되는 개념이에요.
간단히 말해, 해당 점포의 영업 이익이나 시설, 입지, 단골 등에서 발생하는 ‘무형의 가치’를
금전으로 거래하는 것이 바로 권리금이에요.
권리금은 단순히 눈에 보이는 물건 가격이 아니에요.
매출이 잘 나오는 점포, 유동 인구 많은 위치, 잘 꾸며진 인테리어 등
영업 기반이 잘 갖춰진 점포를 인수하는 경우에는 권리금이 붙는 경우가 대부분이죠.
권리금은 보통 아래의 3가지 형태로 나뉘어요:
✔ 영업 권리금: 해당 장소에서 영업할 수 있는 권리와 입지의 가치
✔ 시설 권리금: 인테리어, 기물, 집기 등 물리적인 시설 가치
✔ 바닥 권리금: 기존 임차인이 해당 장소에 들어올 때 지불한 금액
영업 권리금은 ‘보이지 않는 가치’이기 때문에
정확한 금액 산정이 어렵고 분쟁이 자주 발생해요.
반면 시설 권리금은 장부나 견적서 등으로 객관화할 수 있어서 비교적 명확하답니다 🧾
📌 권리금 종류 비교표
| 종류 | 설명 | 분쟁 빈도 |
|---|---|---|
| 영업 권리금 | 입지, 매출 기반, 단골 등 무형 가치 | 높음 |
| 시설 권리금 | 인테리어, 기물, 장비 등 유형 자산 | 낮음 |
| 바닥 권리금 | 기존 임차인이 지급했던 선불 권리 | 중간 |
정확히 어떤 권리금을 주고받는 것인지 명확히 구분하지 않으면
매도인과 매수인 사이에 인식 차이가 생기고, 계약 후 분쟁으로 이어질 수 있어요.
특히 영업 권리금은 서로 기대하는 가치가 다르기 때문에 조심해야 해요 ⚠️
📚 상가 매매 시 권리금 법적 보호 여부
많은 분들이 오해하는 부분 중 하나가
“권리금은 법으로 보장되는 권리니까 보호되겠지?”인데요,
실제로는 권리금의 법적 보호 범위가 매우 제한적이에요 ⚠️
2015년 개정된 상가임대차보호법 제10조의4에 따르면,
권리금은 임차인이 새로운 임차인에게 권리금을 받을 수 있도록
건물주가 ‘방해하지 않을 의무’가 있을 뿐이에요.
즉, 임대인이 직접 권리금을 지급하거나 책임지는 구조는 아니에요.
게다가 이 법은 임대차 계약의 ‘갱신’ 시점에 적용돼요.
상가 매매는 건물 소유권 자체가 변경되는 상황이기 때문에
권리금 계약이 자동으로 보호되지 않아요.
신규 소유자(매수인)와 임차인 간 권리금 계약은 새로 정리해야 해요.
그리고 권리금 거래 자체는 민사적인 ‘사적 계약’이기 때문에
서면 계약 없이 구두로 약속했거나, 금액만 주고받았다면
법적으로 분쟁이 생겨도 입증이 매우 어렵답니다 😥
📖 권리금 법적 보호 범위 정리
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 적용 법률 | 상가임대차보호법 제10조의4 |
| 보호 대상 | 기존 임차인이 새 임차인에게 권리금 받을 권리 |
| 건물주 의무 | 권리금 계약을 방해하지 말 것 |
| 매매 시 보호 여부 | 보호되지 않음 (새 계약 필요) |
| 필요 조치 | 권리금 포함된 서면 계약서 작성 |
정리하자면, 상가 매매 시 권리금은
자동으로 보호되지 않기 때문에 반드시 서면으로 명시하고 계약서에 포함해야 해요.
그렇지 않으면 금액을 줘도 돌려받지 못하는 일이 생길 수 있어요 💔
⚠️ 계약 전에 생기는 권리금 분쟁 사례
상가 매매나 임대차 계약에서 가장 흔하면서도 피하기 어려운 분쟁이 바로 권리금이에요.
분쟁은 대부분 구두 약속, 금액 오해, 계약서 누락 때문에 발생해요.
아래 사례들을 보면 ‘나도 저럴 뻔했네…’ 싶은 부분이 분명 있을 거예요.
📌 사례 1: 인수인계 직전에 권리금 무효 선언
매수인이 권리금 3000만 원을 약속하고 입주 준비를 하던 중,
건물주가 “난 권리금 인정 못 해요”라고 말하며 인수 거부.
권리금은 구두로만 약속되어 있었고, 계약서에 명시되지 않아 환불도 못 받은 사례.
📌 사례 2: 시설권리금이라더니 인테리어가 형편없음
계약 당시 1500만 원의 시설 권리금을 지급했는데,
막상 인수하고 보니 기물, 장비가 낡고 누수까지 있음.
견적서나 상태 확인 없이 계약했기에 법적 책임도 물을 수 없었음.
📌 사례 3: 권리금 줬는데 계약 해제
계약금과 권리금을 동시에 지급했는데,
매도인이 갑자기 거래 철회.
계약은 철회됐지만 권리금은 ‘계약 외 금전’이라 돌려받지 못한 경우도 있어요.
🚨 실제 권리금 분쟁 사례 요약표
| 사례 | 분쟁 원인 | 예방 방법 |
|---|---|---|
| 권리금 부정 | 서면 명시 없음 | 계약서에 권리금 조항 포함 |
| 시설 상태 불량 | 사전 확인 없이 계약 | 사진, 견적서로 증빙 확보 |
| 거래 철회 | 권리금 반환 근거 없음 | 권리금 반환 조건 명시 |
권리금은 법이 보장해주지 않는 회색 영역이기 때문에,
계약 전 단계에서 철저한 확인과 문서화가 정말 중요해요.
사례들을 참고해서 미리 방지할 수 있는 조건을 준비해두세요 ✅
📋 계약 전 반드시 확인할 항목
상가 매매나 임대차 계약을 앞두고 있다면
권리금이 계약서에 포함되어 있는지,
또 어떤 명목으로 지급되는 돈인지를 정확히 확인하는 것이 중요해요.
다음 항목들을 계약 전에 꼭 체크해보세요 ✅
✔ 권리금 항목의 명시 여부
계약서 본문이나 별지에 권리금 금액, 항목, 지급 방법이 명확히 적혀 있는지 확인해요.
구두 약속은 효력 없음!
✔ 권리금의 세부 구성 확인
영업권리금인지, 시설권리금인지, 기존 바닥 권리금 승계인지
구성 항목을 구분해 두는 것이 좋고, 견적서나 사진 등 증빙자료도 확보해야 해요.
✔ 권리금 지급 조건과 시점
계약금과 함께 지급하는지, 인도 시점에 지급하는지
시기와 조건을 확실히 기재해야 분쟁 예방 가능해요.
✔ 권리금 반환 조건 명시
계약이 파기되었을 경우, 권리금 환불 조건은 어떻게 되는지
기재되어 있어야 분쟁 시 근거가 될 수 있어요.
🧾 권리금 체크리스트 요약표
| 체크 항목 | 확인 내용 |
|---|---|
| 권리금 항목 명시 | 계약서 내 권리금 명확히 기재 |
| 구성 세부 항목 | 영업/시설/기존 권리금 구분 |
| 지급 시점과 조건 | 언제, 어떤 조건에 따라 지급하는지 명시 |
| 환불 조건 | 계약 파기 시 환불 가능 여부 및 책임 명시 |
상가 매매나 임대차 과정에서
권리금은 ‘무형의 가치’를 다루는 만큼,
문서로 명확히 적지 않으면 누구도 책임져주지 않아요.
위 체크리스트는 계약서 작성 전 꼭 점검해보세요 🧐
📝 권리금 포함 계약서 작성 요령
상가 매매나 임대차 계약서에 권리금 관련 내용을 누락하는 경우가 많아요.
그런데 ‘서면에 없으면 효력도 없다’는 게 부동산 거래의 원칙이에요.
그래서 계약서에 권리금 내용을 어떻게 적을지 아는 것이 정말 중요해요 🖋️
먼저, 계약서 내 권리금 조항은 ‘특약사항’이나 별도 확인서 형태로 작성돼요.
아래와 같이 금액, 항목, 지급시기, 반환 조건을 구체적으로 명시해야 해요.
예시 문구:
✔ 본 계약과 함께 매수인은 매도인에게 시설권리금 1,500만 원을 지급한다.
✔ 권리금에는 인테리어, 집기류, 고객 DB, 상호 등이 포함되며 세부 내역은 별지 참조
✔ 계약 해제 또는 무효 시, 권리금은 상호 반환 조건에 따라 조정될 수 있음
그리고 별도 권리금 계약서를 작성하는 방법도 있어요.
이 경우에는 쌍방 서명과 주민번호(또는 사업자등록번호), 입금증 사본,
지급 날짜까지 모두 포함되어야 법적 증빙력이 생겨요.
📄 권리금 계약서 작성 핵심 요소
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 권리금 금액 | 정확한 금액 명시 |
| 지급 항목 | 시설·영업·바닥 등 구성 항목 구분 |
| 지급 시점 | 계약 시/입주 시 구체적 시기 명시 |
| 환불 조건 | 계약 해지 시 반환 가능 여부 포함 |
| 서명/날인 | 당사자 서명, 날짜, 연락처 포함 |
계약서를 작성할 때 가장 중요한 건
‘내가 준 돈이 어떤 명목으로, 언제 지급되고, 어떤 조건일 때 반환되는가’를
서류로 명확하게 남기는 거예요. 이게 바로 분쟁 예방의 핵심이에요.
🛡️ 권리금 피해 방지 실전 팁
상가 매매나 임대 계약에서 권리금 관련 피해를 줄이기 위해선
계약 전에 철저히 확인하고, 계약서에 꼼꼼히 기록하는 것이 기본이에요.
여기에 더해 실제 현장에서 바로 쓸 수 있는 실전 꿀팁까지 정리해볼게요 💡
✔ 중개인 말만 믿지 말고, 문서로 남기기
“그냥 원래 이렇게 한다더라”는 말은 절대 믿지 마세요.
모든 권리금 내용은 서면에 명시되지 않으면 법적 효력이 없어요.
✔ 시설 상태, 집기 목록은 사진과 함께 기록
인수인계받는 장비나 인테리어 상태를 사진 찍고 리스트 작성해 두세요.
시설권리금 분쟁의 70%는 이거 때문에 생겨요.
✔ 권리금 지급은 반드시 계좌이체
현금 주고 끝내지 마세요. 이체 내역이 유일한 증거가 되는 경우가 많아요.
입금 시 ‘권리금 지급’이라고 메모 남기면 더 좋아요.
✔ 계약 파기 시 권리금 환불 조건도 명시
‘파기되면 돌려받는다’는 조건을 특약으로 넣어야
문제가 생겼을 때 손해를 막을 수 있어요.
🔐 권리금 피해 방지 팁 요약표
| 실전 팁 | 설명 |
|---|---|
| 계약서 작성 | 권리금 조항 반드시 명시 |
| 시설 목록 | 사진, 리스트 확보 |
| 이체 기록 | 계좌이체 + 입금 메모 필수 |
| 특약 조건 | 환불 가능성 대비 문구 삽입 |
권리금은 적게는 수백만 원, 많게는 수천만 원이 오가는 민감한 이슈예요.
사소한 실수 하나로 돈을 날릴 수도 있고, 소송까지 이어질 수도 있어요.
지금까지 알려드린 팁들을 기억해두면 웬만한 분쟁은 미리 막을 수 있어요 🔒
FAQ
Q1. 상가를 매수할 때 기존 임차인이 요구하는 권리금을 꼭 줘야 하나요?
A1. 법적으로 반드시 지급해야 하는 건 아니에요. 하지만 계약 조건으로 합의가 되었다면 지급 의무가 생기며, 계약서에 명시되어야 법적 보호를 받을 수 있어요.
Q2. 권리금은 부가세 포함인가요?
A2. 일반적으로 권리금은 부가세 대상이 아니지만, 시설물 일부가 과세대상이면 부가세가 붙을 수 있어요. 계약 전에 세무 확인이 필요해요.
Q3. 권리금 계약은 따로 계약서를 작성해야 하나요?
A3. 네! 꼭 권리금 계약서를 따로 작성하거나, 부동산 계약서의 특약사항에 포함시켜야 분쟁 발생 시 대응할 수 있어요.
Q4. 권리금 지급 후 계약이 파기되면 돌려받을 수 있나요?
A4. 돌려받을 수 있다는 조항이 계약서에 있어야 해요. 그렇지 않으면 환불이 어려워요. 사전에 환불 조건을 명확히 명시하세요.
Q5. 건물주가 권리금을 인정하지 않으면 어떻게 하나요?
A5. 상가임대차보호법에 따라 건물주는 권리금 거래를 방해하지 않아야 해요. 하지만 실제로 건물 매매 시 보호 범위는 줄어드니 주의가 필요해요.
Q6. 권리금은 현금으로 주고받아도 되나요?
A6. 가능은 하지만 위험해요. 반드시 계좌이체로 주고받고 이체 내역을 보관하는 것이 좋고, 지급 목적을 메모에 남기는 것이 좋아요.
Q7. 시설 권리금을 과도하게 요구받으면 어떻게 하나요?
A7. 시설 상태를 직접 확인하고, 견적서를 통해 가격의 적정성을 검토하세요. 협상 또는 감정평가를 요청할 수도 있어요.
Q8. 권리금은 세무 신고 대상인가요?
A8. 권리금은 자산 양도로 간주될 수 있으며, 일부는 소득세 또는 양도소득세 신고 대상이 될 수 있어요. 세무사 상담을 권장해요.