전세사기 예방, 등기부등본 ‘이 항목’ 못 보면 보증금 날립니다 — 3년간 세 번 이사한 세입자의 실전 체크법

전세 계약서에 도장 찍기 전, 등기부등본 세 군데만 확인하면 전세사기 피해 확률을 극적으로 낮출 수 있습니다. 표제부의 주소 일치 여부, 갑구의 진짜 소유자 확인, 을구의 근저당 금액 — 이 세 가지를 놓치면 수천만 원이 허공으로 사라질 수 있거든요.

3년 사이에 세 번 이사했습니다. 첫 번째 집은 괜찮았는데, 두 번째 집에서 큰코다쳤어요. 전세 계약하고 6개월 만에 경매 넘어간다는 통보를 받았거든요. 보증금 8,500만 원. 심장이 쿵 내려앉는 경험이었습니다.

그때 뒤늦게 등기부등본을 꼼꼼히 들여다보니 을구에 채권최고액 2억 4천만 원짜리 근저당이 떡하니 박혀 있었습니다. 부동산 중개사가 “이 정도는 괜찮아요”라고 했던 말만 믿은 게 화근이었죠. 그 뒤로 집을 구할 때마다 등기부등본을 세 번 이상 떼봅니다. 한 번은 700원이니까, 2,100원으로 수천만 원을 지키는 셈이에요.

이 글에서는 제가 실제로 피해를 당할 뻔한 경험과, 이후 공부하면서 알게 된 등기부등본 핵심 항목들을 아주 구체적으로 풀어보겠습니다. 전세사기 피해자가 3만 명을 넘어선 지금, 700원짜리 서류 하나를 제대로 읽는 것이 가장 확실한 자기 방어예요.

등기부등본, 정확히 뭘 보여주는 서류인가

등기부등본의 정식 명칭은 ‘등기사항전부증명서’입니다. 이름이 길어서 다들 등기부등본이라고 부르죠. 쉽게 말하면 부동산의 신분증이에요. 사람한테 주민등록등본이 있듯이, 건물에는 등기부등본이 있는 거예요.

이 서류 한 장에 담긴 정보가 꽤 많습니다. 건물 주소, 면적 같은 기본 정보부터, 지금 소유자가 누구인지, 이 집을 담보로 빚을 얼마나 졌는지, 이전 세입자가 보증금을 못 돌려받아 임차권을 설정한 기록은 없는지까지 전부 나와요. 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 누구나 조회할 수 있고, 열람 비용은 700원, 출력용 발급은 1,000원입니다.

전입신고 확정일자 순서 한 번 틀렸을 뿐인데, 보증금 2억이 공중에 뜬 이야기

등기부등본은 크게 세 파트로 나뉘어요. 표제부(건물의 기본 현황), 갑구(소유권에 관한 사항), 을구(소유권 외의 권리에 관한 사항). 전세사기를 예방하려면 이 세 구역을 각각 다른 눈으로 읽어야 합니다. 하나씩 뜯어볼게요.

참고로, 아파트나 오피스텔 같은 집합건물은 건물과 토지가 하나의 등기부등본에 함께 나옵니다. 하지만 다가구주택이나 단독주택은 토지 등기부등본을 별도로 확인해야 해요. 건물 등기부등본은 깨끗한데 토지에 근저당이 잔뜩 잡혀 있는 경우가 실제로 있거든요. 이걸 모르고 넘어가면 진짜 낭패입니다.

표제부 — 주소 한 글자 다르면 계약 자체가 무효

표제부는 등기부등본의 첫 번째 파트입니다. 여기에는 건물의 소재지, 구조, 용도, 면적 같은 기본 정보가 적혀 있어요. “별거 아닌 것 같은데 왜 확인해야 해?” 싶을 수 있는데, 여기서 첫 번째 함정이 나옵니다.

제 경우엔 이런 적이 있었어요. 빌라를 보러 갔는데 공인중개사가 보여준 등기부등본의 주소가 “302호”였습니다. 근데 제가 실제로 보러 간 방은 “301호”였어요. 물어보니까 “아, 호수 정정이 아직 안 됐다”고 하더라고요. 이건 100% 빨간불이에요. 등기부등본의 주소와 임대차 계약서의 주소가 한 글자라도 다르면 나중에 대항력 주장 자체가 꼬일 수 있습니다.

표제부에서 체크할 항목을 정리하면 이렇습니다. 첫째, 소재지번과 도로명주소가 계약서와 일치하는지 확인하세요. 둘째, 건축물의 용도가 ‘주거용’인지 살펴야 합니다. 근린생활시설로 되어 있으면 전세자금 대출이 안 나올 수 있어요. 셋째, 전유부분의 면적이 계약서와 같은지 확인하세요. 넷째, 대지권이 있는지 봐야 합니다. 대지권이 없으면 건물의 가치가 떨어지거든요.

갑구 — 진짜 집주인 찾는 법과 위험 신호 3가지

갑구(甲區)는 소유권에 관한 사항이 기록되는 구역입니다. 이 집의 역대 주인들이 누구였는지, 언제 소유권이 넘어갔는지가 시간 순서대로 적혀 있어요. 핵심은 딱 하나, 갑구의 가장 마지막 줄에 적힌 소유자가 지금 나와 계약하려는 임대인과 동일 인물인지 확인하는 거예요.

이름만 같다고 끝이 아닙니다. 주민등록번호 앞자리까지 대조해야 해요. 동명이인이 실제로 있으니까요. 임대인의 신분증을 보여달라고 하는 게 전혀 무례한 행동이 아닙니다. 수천만 원을 맡기는 건데 신분 확인은 당연한 거예요.

갑구에서 반드시 경계해야 할 위험 신호가 세 가지 있습니다. 압류, 가압류, 가등기. 이 단어 중 하나라도 보이면 그 집은 피하는 게 상책이에요. 압류는 세금 체납 등으로 국가나 지방자치단체가 재산을 동결한 상태이고, 가압류는 채권자가 법원에 신청해서 재산 처분을 막아둔 거예요. 가등기는 소유권 이전 예약 같은 건데, 나중에 본등기로 전환되면 그 뒤에 들어온 세입자의 권리가 밀려나게 됩니다.

하나 더. 갑구에 ‘신탁’이라는 단어가 있으면 주의하세요. 부동산이 신탁회사에 넘어간 상태에서는 신탁회사의 동의 없이 임대차 계약을 맺을 수 없습니다. 임대인이 소유자처럼 행세하면서 계약을 진행하는 경우가 바로 신탁 관련 전세사기의 전형적 수법이에요.

을구 — 근저당 금액이 이 선 넘으면 도망가세요

을구(乙區). 여기가 진짜 핵심입니다. 전세사기 피해의 대부분이 을구를 제대로 안 읽어서 발생해요. 을구에는 소유권 이외의 권리, 쉽게 말해 이 집에 얽힌 돈 이야기가 전부 적혀 있습니다.

가장 먼저 볼 것은 근저당권입니다. 임대인이 이 집을 담보로 은행에서 돈을 빌리면 을구에 근저당권이 설정돼요. 여기서 중요한 숫자가 바로 ‘채권최고액’인데, 이건 은행이 최대로 받아낼 수 있는 금액이에요. 보통 실제 대출금의 120%를 채권최고액으로 잡습니다. 그러니까 채권최고액이 2억 4천만 원이라면 실제 대출은 2억 원 정도라고 추정할 수 있는 거죠.

근저당이 나보다 먼저 설정되어 있으면 — 그러니까 내가 전세 계약하기 이전에 이미 근저당이 잡혀 있으면 — 집이 경매로 넘어갈 때 근저당권자(은행)가 나보다 먼저 돈을 가져갑니다. 최우선변제 소액보증금에 해당하지 않는 이상, 내 보증금은 은행 채권 뒤로 밀려나요. 이게 전세사기 피해의 핵심 구조예요.

을구에서 하나 더 볼 게 있습니다. 임차권 등기예요. 이전 세입자가 보증금을 돌려받지 못해서 법원에 임차권 등기를 신청한 기록이 을구에 남아 있다면, 이 임대인은 과거에 보증금을 떼먹은 전력이 있다는 증거입니다. 이런 집은 무조건 패스하세요.

참고로, 등기부등본을 발급할 때 ‘말소사항 포함’을 선택하면 과거에 해지된 근저당이나 임차권 기록까지 모두 볼 수 있어요. 빨간 줄이 그어진 항목이 말소된 권리인데, 이 히스토리를 보면 이 집이 과거에 어떤 상태였는지 맥락을 파악할 수 있습니다.

깡통전세 판별 공식과 실전 계산법

등기부등본의 을구를 읽었다면 이제 계산할 차례입니다. 이른바 ‘깡통전세’ 여부를 판별하는 공식이에요. 깡통전세란, 집의 매매가 대비 전세보증금 비율(전세가율)이 너무 높아서 경매로 넘어가면 보증금을 돌려받을 수 없는 상태를 말합니다.

판별 공식은 간단합니다.

(선순위 근저당 채권최고액 + 내 전세보증금) ÷ 주택 시세 × 100 = 위험도(%)

이 숫자가 70%를 넘으면 주의, 80%를 넘으면 위험, 90% 이상이면 깡통전세로 봐야 합니다. 실전에서 한번 계산해 볼게요.

예를 들어 매매 시세 3억 원짜리 빌라가 있는데, 을구에 근저당 채권최고액이 1억 8천만 원으로 적혀 있고, 내 전세보증금이 1억 5천만 원이라면? (1.8억 + 1.5억) ÷ 3억 × 100 = 110%. 집값보다 빚이 더 많은 상태입니다. 이런 집은 절대 계약하면 안 돼요.

한 가지 주의할 점은, ‘주택 시세’를 정확히 파악하는 게 생각보다 어렵다는 거예요. 호가와 실거래가는 다를 수 있고, 경매로 넘어가면 시세의 60~80% 수준에서 낙찰되는 경우가 많습니다. 그래서 보수적으로 계산할 때는 시세 대신 예상 낙찰가(시세의 70~80%)를 넣어서 계산하는 게 더 안전해요.

구분	위험도	판단
70% 이하	안전	경매 시 보증금 회수 가능성 높음
70~80%	주의	시세 하락 시 위험 전환 가능
80~100%	위험	경매 낙찰가로 계산하면 손실 발생
100% 초과	깡통	보증금 전액 손실 가능성, 절대 금지

등기부등본에 안 나오는 숨겨진 빚, 확인하는 법

등기부등본을 아무리 꼼꼼히 봐도 모든 위험을 걸러낼 수는 없습니다. 등기부등본에 나타나지 않는 빚이 있거든요. 대표적인 게 미납 국세와 임금채권이에요.

무슨 말이냐면, 임대인이 세금을 체납한 상태에서 집이 경매로 넘어가면 밀린 세금(당해세)이 전세보증금보다 먼저 배당을 받을 수 있어요. 마찬가지로, 임대인이 사업주인데 직원 월급을 안 줬다면 그 임금채권도 보증금보다 우선할 수 있습니다. 이런 건 등기부등본 어디에도 안 적혀 있어요.

그래서 계약 전에 임대인에게 추가 서류를 요청해야 합니다. 주택도시보증공사(HUG)도 이 부분을 강조하고 있어요. 요청할 서류는 세 가지입니다.

납세증명서(국세완납증명서)는 홈택스(hometax.go.kr)에서, 지방세 납세증명서는 위택스(wetax.go.kr)에서, 사회보험 완납증명서는 국민건강보험 사회보험 통합징수포털(si4n.nhis.or.kr)에서 발급받을 수 있습니다. 다만 현행 제도상 이 서류들은 임대인 본인만 발급 가능하기 때문에, 임대인에게 직접 요청해야 합니다.

다가구주택에 입주하는 경우에는 한 가지 더 확인할 게 있습니다. 선순위 임차보증금이에요. 다가구주택은 소유자가 한 명인데 세입자는 여러 명이잖아요. 그래서 나보다 먼저 들어온 세입자들의 보증금 합계가 얼마인지도 파악해야 합니다. ‘확정일자 부여현황’ 서류로 이걸 확인할 수 있는데, 임대인의 동의가 필요해요. 동의를 안 해주면 특약에 넣고 계약 후 주민센터에서 ‘다가구 전입세대 확정일자 열람’을 직접 해볼 수 있습니다.

HUG 전세사기 예방 가이드 바로가기

전세보증보험 3종 비교 — HUG vs HF vs SGI

등기부등본 확인은 예방의 첫 단계이고, 최후의 안전망은 전세보증금반환보증(전세보증보험)입니다. 임대인이 보증금을 안 돌려줄 때 보증기관이 대신 지급해주는 보험이에요. 크게 세 곳에서 가입할 수 있는데, 각각 장단점이 다릅니다.

구분	HUG	HF	SGI
보증료율	연 0.097~0.211%	연 0.04~0.18%	상대적 높음
보증 한도	수도권 7억·지방 5억	전세대출 연계	한도 제한 적음
특징	단독 가입 가능	보증료 저렴	고가 전세 가능

제 경험상 빌라나 다가구주택 전세라면 HUG의 전세보증금반환보증을 가장 먼저 고려하는 게 좋았어요. 전세대출 없이 단독으로 가입할 수 있고, 안심전세 앱에서 바로 신청이 가능하거든요. HF는 전세대출과 연계해야 하지만 보증료가 상대적으로 저렴한 편이에요. SGI는 보증금 상한이 느슨해서 고가 전세에 유리하지만 보증료가 비쌀 수 있습니다.

여기서 중요한 건, 전세보증보험 가입이 거부되는 집은 그 자체가 위험 신호라는 점이에요. 보증기관이 심사 과정에서 임대인의 체납 이력, 보증사고 기록, 집의 담보 상태를 종합적으로 검토하는데, 가입이 안 된다는 건 뭔가 문제가 있다는 뜻입니다. 임대인이 “보증보험은 필요 없다”거나 “가입을 안 해줬으면 좋겠다”고 하면 강력한 경고 신호로 받아들여야 합니다.

등기부등본 확인 타이밍, 최소 3번은 봐야 안전하다

많은 분들이 계약 전에 한 번 보고 끝내는데, 이건 정말 위험한 습관이에요. 등기부등본은 최소 세 번 확인해야 합니다.

첫 번째는 계약 전입니다. 매물을 보러 가기 전에 미리 떼서 갑구·을구 확인하고, 문제가 있는 집은 보러 갈 필요도 없어요. 두 번째는 잔금 치르는 날 당일이에요. 계약 후 잔금일 사이에 임대인이 추가로 근저당을 설정하거나 소유권을 넘기는 경우가 실제로 있습니다. 잔금 치르기 직전에 한 번 더 떼서 변동사항이 없는지 반드시 확인하세요. 세 번째는 전입신고 다음 날입니다. 내 대항력이 발생하는 시점(전입신고 다음 날 0시) 직후에 한 번 더 확인해서, 그 사이에 새로운 권리 변동이 없었는지 점검하는 거예요.

그리고 등기부등본 발급 시 ‘말소사항 포함’으로 신청하는 걸 잊지 마세요. 이 옵션을 켜면 과거에 해지·말소된 근저당이나 압류 기록까지 전부 볼 수 있습니다. 현재는 깨끗해 보여도, 과거에 압류와 해제가 반복된 집이라면 임대인의 재정 상태가 불안정하다는 신호예요.

카카오뱅크 브런치에서도 강조했듯이, 부동산 계약을 앞두고 있다면 등기부등본을 최소 세 번 확인하는 것이 기본입니다. 열람 비용 700원 × 3회 = 2,100원. 이 금액으로 수천만 원의 보증금을 지킬 수 있다면 세상에서 가장 가성비 좋은 투자 아닐까요.

마지막으로, HUG에서 운영하는 안심전세 앱도 꼭 깔아두세요. 주소만 입력하면 해당 주택의 매매추정가, 전세가율, 예상 낙찰가까지 자동으로 계산해주고, 임대인의 보증사고 이력이나 체납 여부도 조회할 수 있습니다. 등기부등본과 안심전세 앱, 이 두 가지를 함께 활용하면 전세사기 위험을 상당 부분 걸러낼 수 있어요.

덧붙이면, 2025년 12월 형법 개정으로 전세사기 등 불특정 다수를 상대로 한 사기죄의 형량이 최대 징역 30년까지 상향되었습니다. 전세사기피해자 지원 특별법의 피해자 결정 신청 기한도 2027년 5월 31일까지 연장되었으니, 만약 피해를 당한 분이라면 전세사기피해자 지원관리시스템(jeonse.kgeop.go.kr)에서 신청 방법을 확인하시기 바랍니다. 물론 이런 제도를 이용할 일이 없는 게 가장 좋겠죠. 그러려면 계약 전에 등기부등본부터 꼼꼼히 읽는 수밖에 없습니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

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