부동산 중개보수 요율표 2026년 기준, 직접 계약하며 깨달은 복비의 진실

✍️ 작성일: 2026년 3월 9일 · 부동산 전문 블로거 송석

2026년 부동산 중개보수 요율표는 2021년 10월 개정된 공인중개사법 시행규칙이 그대로 유지되고 있으며, 주택 매매는 0.4~0.7%, 임대차는 0.3~0.6%가 상한요율입니다.

솔직히 말하면 저도 첫 아파트 매매 때 복비를 얼마 내야 하는지 전혀 몰랐거든요. 중개사님이 “원래 이 정도예요”라고 하시길래 그냥 냈는데, 나중에 계산해보니 상한요율 그대로 지불한 거였어요. 심지어 부가세 10%까지 얹어서요.

그때 느꼈습니다. 이건 모르면 무조건 손해라는 걸. 5억짜리 아파트 매매 기준으로 상한요율 0.4%면 200만 원인데, 여기에 부가세까지 붙으면 220만 원이에요. 근데 협의만 잘 했으면 150만 원 선에서 끝날 수도 있었던 거예요. 70만 원 차이. 이사비용이 거기서 나오는 건데 말이죠.

그래서 이번 글에서는 제가 실제로 매매 2건, 전세 1건, 월세 계약 3건을 진행하면서 체감한 중개보수의 구조와 절약법을 정리해봤어요. 요율표부터 계산법, 부가세, 협상 타이밍까지 한 번에 잡아드릴게요.

2026년 주택 중개보수 요율표 — 매매·전세·월세 한눈에

먼저 가장 궁금하실 요율표부터 보여드릴게요. 2026년 3월 현재 적용되는 주택 중개보수 상한요율은 공인중개사법 시행규칙 제20조 제1항, 별표1(2021년 10월 19일 개정)을 따르고 있어요. 이후 추가 개정 없이 동일하게 적용 중이거든요.

여기서 ‘상한요율’이라는 말이 핵심인데, 이건 말 그대로 “최대 이만큼까지 받을 수 있다”는 뜻이에요. 의무가 아니라 한도라는 거죠. 그래서 이 범위 안에서 공인중개사와 협의가 가능합니다.

📌 주택 매매·교환 중개보수 상한요율

거래금액	상한요율	한도액
5천만 원 미만	0.6%	25만 원
5천만 원 ~ 2억 원 미만	0.5%	80만 원
2억 원 ~ 9억 원 미만	0.4%	없음
9억 원 ~ 12억 원 미만	0.5%	없음
12억 원 ~ 15억 원 미만	0.6%	없음
15억 원 이상	0.7%	없음

📌 주택 임대차(전세·월세) 중개보수 상한요율

거래금액	상한요율	한도액
5천만 원 미만	0.5%	20만 원
5천만 원 ~ 1억 원 미만	0.4%	30만 원
1억 원 ~ 6억 원 미만	0.3%	없음
6억 원 ~ 12억 원 미만	0.4%	없음
12억 원 ~ 15억 원 미만	0.5%	없음
15억 원 이상	0.6%	없음

위 요율표는 공인중개사법 시행규칙 별표1의 상한요율이고, 실제로는 각 시·도 조례에 따라 이 범위 안에서 구체적인 요율이 정해져요. 서울특별시의 경우 서울특별시 주택 중개보수 등에 관한 조례(2021년 12월 30일 시행)가 위 표와 동일한 요율을 적용하고 있어요.

한 가지 주의할 점. ‘한도액’이 있는 구간(5천만 원 미만, 2억 원 미만)에서는 요율로 계산한 금액이 한도액을 넘어도 한도액까지만 받을 수 있어요. 예를 들어 4천만 원짜리 주택을 매매하면 4,000만 × 0.6% = 24만 원인데, 한도액이 25만 원이니까 24만 원 그대로 내는 거예요. 하지만 1억 5천만 원이면 1.5억 × 0.5% = 75만 원, 한도액 80만 원 이내이므로 75만 원이 됩니다.

오피스텔·상가·토지는 요율이 다릅니다

주택이 아닌 부동산은 완전히 다른 기준이 적용돼요. 이걸 모르고 주택 요율표만 보고 가시면 현장에서 당황하실 수 있어요.

주거용 오피스텔은 좀 특수해요. 전용면적 85㎡ 이하이면서 전용입식 부엌, 전용수세식 화장실, 목욕시설을 모두 갖춘 경우에 한해서 매매는 0.5%, 임대차는 0.4%라는 단일 요율이 적용됩니다. 거래금액에 상관없이요. 이건 공인중개사법 시행규칙 별표2에 나와 있는 내용이에요.

전세 월세 전환율 계산, 직접 해보니 집주인 말만 믿으면 안 되더라고요

근데 여기서 재미있는 게 뭐냐면, 위 조건에 해당하지 않는 오피스텔이나 상가, 토지 같은 비주택 부동산은 전부 0.9% 이내 협의거든요. 거래금액 구간 구분도 없어요. 10억짜리 상가든, 3억짜리 토지든 최대 0.9%. 그래서 상가 매매 시에는 중개수수료가 꽤 크게 나올 수 있어요.

제가 작년에 지인이 5억짜리 상가를 매매하는 걸 도와준 적이 있었는데, 중개사가 0.9% 풀로 요구해서 450만 원이 나왔어요. 주택이었으면 0.4%에 200만 원이었을 건데요. 250만 원 차이. 물건 유형에 따라 이렇게 달라진다는 걸 미리 알아두시면 좋겠어요.

실전 계산법 — 월세 환산보증금이 핵심이에요

매매나 전세는 비교적 간단해요. 거래금액에 해당 구간 요율을 곱하면 끝이거든요. 5억짜리 아파트 매매라면 5억 × 0.4% = 200만 원, 전세 3억이라면 3억 × 0.3% = 90만 원. 깔끔하죠.

문제는 월세예요. 월세는 보증금과 월차임을 합산한 ‘환산보증금’으로 거래금액을 먼저 구해야 해요. 공식은 이거예요.

환산보증금 = 보증금 + (월차임 × 100)

단, 이렇게 합산한 금액이 5천만 원 미만이면 곱하기 100이 아니라 곱하기 70으로 재계산해요. 이 부분을 놓치는 분이 정말 많거든요.

예를 들어볼게요. 보증금 1,000만 원에 월세 50만 원인 원룸이라면 1,000만 + (50만 × 100) = 6,000만 원이에요. 5천만 원 이상이니까 임대차 0.4% 구간에 해당하고, 6,000만 × 0.4% = 24만 원이 중개수수료가 됩니다. 근데 한도액이 30만 원이니까 24만 원 그대로 내면 돼요.

반대로 보증금 200만 원에 월세 30만 원이면 어떨까요? 200만 + (30만 × 100) = 3,200만 원으로 5천만 원 미만이잖아요. 이때는 재계산이 필요해요. 200만 + (30만 × 70) = 2,300만 원. 이 금액에 0.5% 적용하면 11만 5천 원인데, 한도액 20만 원 이내이므로 115,000원이 최대 수수료가 됩니다.

부가세 10% 별도? 사업자등록증부터 확인하세요

이거 모르면 진짜 억울하거든요. 복비 150만 원 내기로 했는데 갑자기 “부가세 별도라 165만 원이에요”라는 말을 듣게 되면 순간 멍해져요. 제가 첫 전세 계약 때 정확히 그 상황이었어요.

결론부터 말하면, 부가세 부과 여부는 중개사무소의 사업자 유형에 달려 있어요. 공인중개사법 시행규칙에도 “중개보수의 부가가치세는 별도”라고 명시되어 있거든요. 그래서 부가세 자체는 합법이에요. 다만, 모든 중개사무소가 부가세를 부과할 수 있는 건 아닙니다.

일반과세자라면 중개보수에 10% 부가세를 더 받는 게 맞아요. 대신 현금영수증이나 세금계산서를 발행해줘야 하고, 이걸 받으면 연말정산 때 소득공제를 받을 수 있어요. 반면 간이과세자(연 매출 4,800만 원 미만)는 부가세를 징수할 수 없어요. 연 매출 4,800만 원 이상 8,000만 원 미만 간이과세자는 업종별 부가가치율에 따라 일부 징수가 가능하지만, 10% 전액을 요구할 수는 없습니다.

그러니까 핵심은 이거예요. 계약하러 가시면 중개사무소 벽에 걸린 사업자등록증을 슬쩍 확인하세요. ‘일반’인지 ‘간이’인지만 봐도 부가세를 줘야 하는지 아닌지 바로 판단이 됩니다.

중개수수료 협상, 타이밍과 멘트가 전부입니다

상한요율이라는 건 결국 협의 가능하다는 뜻이에요. 근데 현실에서 “깎아주세요”라고 말하기가 쉽지 않잖아요. 중개사님도 생계가 있는 분이니까요. 그래서 타이밍과 화법이 중요한 거예요.

제가 실제로 써먹어본 방법 중에 가장 잘 먹힌 건, 집을 보고 마음에 들었지만 아직 계약서를 쓰기 전인 시점에서 이야기를 꺼내는 거예요. “사장님, 여기로 할까 하는데 중개수수료는 어느 정도 생각하시나요?” 이렇게 자연스럽게. 계약금 넣고 나서 물어보면 협상력이 확 떨어져요.

그리고 또 하나. 직거래 매물이 많아진 요즘에는 “직방이나 당근에서도 비슷한 매물 봤는데요”라고 은근히 언급하는 것도 효과가 있더라고요. 직거래 플랫폼의 존재 자체가 중개사님 입장에서는 경쟁이 되니까요. 물론 이건 분위기 봐서 해야 해요. 너무 대놓고 하면 관계가 불편해지니까.

실제로 저는 이 방법으로 7억짜리 아파트 매매 때 상한요율 0.4%(280만 원)에서 0.3% 선(약 210만 원)까지 협의한 적이 있어요. 중개사님도 흔쾌히 해주셨고, 대신 제가 아시는 분 소개를 해드리겠다고 말씀드렸더니 오히려 좋아하셨어요.

많은 분이 착각하는 중개보수 오해 3가지

제가 부동산 관련 글을 쓰면서 댓글이나 문의로 가장 많이 받는 질문들을 모아봤는데, 의외로 기본적인 부분에서 오해가 많더라고요.

오해 1: “요율표에 나온 금액을 무조건 다 내야 한다” — 아니에요. 상한요율은 최대치이지 고정 금액이 아닙니다. 공인중개사법 시행규칙 제20조에도 “상한요율 이내에서 의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 결정”이라고 명시되어 있어요. 법적으로 보장된 협의 권리입니다.

오해 2: “매도인(임대인)은 수수료를 안 낸다” — 이것도 틀렸어요. 중개보수는 매도인과 매수인, 임대인과 임차인이 각각 지불합니다. 중개사는 양쪽에서 각각 받는 거예요. 그래서 실제 중개사의 한 건당 수입은 요율의 두 배가 되는 셈이에요.

오해 3: “중개수수료는 계약금 낼 때 바로 줘야 한다” — 꼭 그렇지 않아요. 공인중개사법 시행령 제27조의2에 따르면, 지급 시기는 당사자 약정에 따르되 약정이 없으면 거래대금 지급이 완료된 날(잔금일)에 주면 돼요. 계약 시점에 달라고 하면 “잔금일에 드리겠습니다”라고 말씀하셔도 법적으로 전혀 문제가 없어요.

서울시 공식 중개보수 계산기 바로가기

시·도별 조례 차이, 같은 금액인데 복비가 다른 이유

이건 좀 의아하실 수 있는데, 사실 같은 가격의 아파트라도 지역에 따라 중개보수가 다를 수 있어요. 왜냐하면 주택 중개보수는 공인중개사법 시행규칙의 상한요율 범위 안에서 각 시·도 조례로 구체적인 요율을 정하거든요.

2021년 개정 이후 대부분의 시·도가 시행규칙 별표1과 동일한 요율을 조례에 반영했어요. 서울, 경기도, 부산, 인천 등 주요 지역은 모두 동일합니다. 다만, 일부 시·군·구에서는 세부적인 적용 기준에 미세한 차이가 있을 수 있고요.

그리고 하나 더 중요한 게 있어요. 중개대상물의 소재지와 중개사무소의 소재지가 다른 경우에는 중개사무소 소재지의 조례가 적용돼요. 예를 들어 서울에 있는 부동산에서 경기도 소재 아파트를 중개하면, 서울시 조례 기준으로 보수를 받아야 한다는 거예요. 이건 공인중개사법 시행규칙 제20조 제3항에 명시된 내용이에요.

또 한 가지, 건축물 중에 주택과 주택 외 부분이 섞인 경우(예: 1층 상가 + 2~3층 주택)는 주택 면적이 전체의 1/2 이상이면 주택 요율, 1/2 미만이면 주택 외(0.9%) 요율이 적용돼요. 상가주택을 거래할 때 이 기준을 모르면 예상보다 훨씬 높은 수수료를 내게 될 수 있으니 꼭 확인하세요.

분양권 거래도 따로 알아두셔야 해요. 분양권의 거래금액은 시세가 아니라 거래 당시까지 납입한 금액(융자 포함) + 프리미엄으로 산정해요. 분양가 전체가 아니에요. 예를 들어 분양가 8억짜리인데 계약금과 중도금 3억만 납입한 상태에서 프리미엄 5천만 원 붙여서 거래하면, 거래금액은 3억 5천만 원이 됩니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

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