분양권 전매 제한 기간, 지역별로 이렇게 다른 줄 몰랐습니다

분양권 전매 제한 기간은 수도권 규제지역 3년, 과밀억제권역 1년, 비수도권 광역시 6개월로 지역마다 다릅니다. 10·15 대책 이후 변경된 규제지역 현황과 양도세, 실거주 의무까지 정리했습니다.

분양권 전매 제한 기간은 수도권 규제지역 3년, 과밀억제권역 1년, 비수도권 광역시 6개월로 지역마다 전부 다릅니다. 2025년 10·15 대책 이후 서울 전역과 경기 12곳이 규제지역으로 재지정되면서, 전매 가능 시점을 제대로 파악하지 않으면 낭패를 볼 수 있는 상황이 됐거든요.

작년에 지인이 경기도 광명에서 분양받은 아파트를 1년 만에 전매하려다 발이 묶인 적이 있어요. 본인은 비규제지역인 줄 알았는데, 10·15 대책으로 투기과열지구가 되면서 전매 제한 3년이 걸린 거예요. “계약할 때는 규제 아니었는데?”라며 당황하던 표정이 아직도 기억나더라고요.

저도 분양권 투자에 관심을 가지면서 이 제도를 꼼꼼히 찾아봤는데, 솔직히 처음엔 머리가 아팠습니다. 공공택지인지, 민간택지인지, 분양가상한제가 적용되는지에 따라 기간이 또 달라지니까요. 그래서 제가 직접 정리한 내용을 공유하려고 합니다.

분양권 전매 제한이 대체 뭔데 이렇게 복잡한 건지

분양권 전매 제한은 아파트를 분양받은 사람이 일정 기간 동안 그 분양권을 다른 사람에게 팔지 못하도록 막는 제도예요. 주택법 제64조에 근거하고 있고, 투기 수요를 억제해서 실수요자를 보호하겠다는 취지로 만들어졌습니다.

여기서 핵심은 “전매”의 범위가 생각보다 넓다는 거예요. 단순히 매매뿐 아니라 증여까지 포함됩니다. 상속만 유일한 예외거든요. 그러니까 부모님한테 넘기려고 해도 전매 제한 기간 안에는 불가능하다는 뜻입니다.

제한 기간의 기산일도 은근히 헷갈리는 부분인데요. 입주자로 선정된 날, 그러니까 당첨일부터 계산합니다. 잔금일이나 입주일이 아니에요. 이걸 착각해서 전매 시점을 잘못 잡는 분들이 꽤 있더라고요. 실제로 부동산 카페에서 이 문제로 글 올리시는 분들을 자주 봤습니다.

그리고 전매 제한 기간이 3년 이내인 경우, 그 기간이 끝나기 전에 소유권이전등기를 완료하면 기간이 도래한 것으로 봅니다. 이건 의외로 아는 분이 적은데, 입주 후 등기를 빨리 치면 전매 가능 시점이 앞당겨질 수도 있다는 이야기예요.

지역별 전매 제한 기간 한눈에 보기

전매 제한 기간은 크게 세 가지 기준으로 나뉩니다. 수도권인지 비수도권인지, 규제지역인지 아닌지, 공공택지인지 민간택지인지. 이 세 가지가 조합되면서 기간이 천차만별이 되는 거예요. 2023년 4월 7일 주택법 시행령 개정으로 과거 최대 10년이던 제한 기간이 대폭 완화된 상태입니다.

구분	지역 세부	전매 제한 기간
수도권	규제지역·공공택지·분상제	3년
	과밀억제권역	1년
	성장관리·자연보전권역	6개월
비수도권	규제지역·공공택지	1년
	광역시 도시지역	6개월
	그 외 지역	제한 없음

표만 보면 간단해 보이지만, 함정이 있습니다. 같은 수도권이라도 서울 강남(투기과열지구)에서 분양받으면 3년, 인천 연수구(비규제 과밀억제권역)에서 분양받으면 1년이에요. 바로 옆 도시인데 2년 차이가 나는 셈이죠.

그리고 분양가상한제가 적용되는 민간택지 중에서도 투기과열지구가 아닌 곳은 또 다릅니다. 과밀억제권역이면 1년, 성장관리권역이나 자연보전권역이면 6개월, 비수도권 광역시 도시지역도 6개월이에요. 솔직히 처음 이 표를 봤을 때 “이걸 일반인이 어떻게 구분하라는 거지?”라는 생각이 들었습니다.

10·15 대책 이후 규제지역은 어디까지 늘었나

2025년 10월 15일, 정부가 초강수를 뒀습니다. 서울 25개 자치구 전역과 경기도 12개 지역을 조정대상지역이자 투기과열지구로 동시에 지정한 거예요. 여기에 토지거래허가구역까지 중첩 적용했으니, 사실상 삼중 규제가 걸린 겁니다.

경기도에서 새로 규제지역이 된 12곳은 과천시, 광명시, 성남시 분당구·수정구·중원구, 수원시 영통구·장안구·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시입니다. 이전에는 서울 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구만 규제지역이었는데, 한 번에 확 넓어진 거죠.

이게 전매 제한과 직접 연결되는 이유가 있어요. 규제지역에서 분양받으면 수도권 기준 전매 제한이 3년으로 가장 긴 기간이 적용됩니다. 10·15 대책 전까지 과밀억제권역이지만 비규제지역이어서 1년만 적용되던 곳들이, 하루아침에 3년으로 바뀐 셈이에요.

다만 이미 분양을 받아서 당첨된 상태라면, 당첨 시점의 규제 여부가 적용됩니다. 10·15 대책 발표 전에 당첨된 경기 광명 분양권이라면, 당시 비규제였으므로 과밀억제권역 기준 1년이 맞아요. 하지만 대책 발표 이후 새로 당첨된 분양권은 3년이 걸립니다. 이 시점 구분을 잘못하면 큰 착오가 생기니 반드시 본인의 당첨일을 확인해야 합니다.

마이홈포털 전매제한 확인하기

전매 시 양도세, 생각보다 무섭습니다

전매 제한 기간이 끝나서 드디어 팔 수 있게 됐다고 좋아하기엔 이릅니다. 분양권 양도소득세가 진짜 무시무시하거든요. 일반 주택 양도세와는 체계가 완전히 다릅니다.

분양권을 1년 미만 보유하고 팔면 양도차익의 70%가 세금입니다. 지방소득세 10%까지 합치면 실질 세율이 77%에 달해요. 1억 벌었는데 7,700만 원을 세금으로 내야 하는 거죠. 1년 이상 보유해도 60%(지방세 포함 66%)예요.

여기서 많은 분들이 오해하는 게 하나 있어요. “2년 넘게 보유하면 기본세율(6~45%) 적용되는 거 아니야?”라고 생각하시는데, 그건 주택 이야기입니다. 분양권은 보유 기간이 아무리 길어도 60% 단일세율이 적용돼요. 장기 보유에 따른 절세 효과가 없다는 뜻이에요.

제가 확인해본 바로는 실제 분양권 전매 시장에서 매수자가 양도세까지 떠안는 경우도 있다고 합니다. 프리미엄이 붙은 인기 단지에서 매수자가 세금분까지 부담하겠다고 나서는 건데, 이런 관행이 있다고 해서 매도자가 세금 걱정을 안 해도 되는 건 아니에요. 세금 신고 의무는 매도자에게 있으니까요.

전매 제한 중에도 팔 수 있는 예외 사유

전매 제한이 걸려 있어도 부득이한 사정이 있으면 예외적으로 팔 수 있습니다. 주택법 시행령 제73조에 명시된 내용인데, 생각보다 까다로워요.

대표적인 예외 사유는 세대원 전원이 근무·생업·질병 치료·취학·결혼의 이유로 다른 시·군으로 이전하는 경우입니다. “전원”이 핵심이에요. 가족 중 한 명만 직장 때문에 옮기는 건 해당이 안 됩니다. 그리고 수도권 내에서 수도권으로의 이동은 원칙적으로 예외 사유로 인정되지 않아요.

해외로의 이주나 2년 이상 해외 체류도 예외 사유에 포함됩니다. 상속으로 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우도 가능하고요. 그런데 이 모든 예외 사유에서 공통적으로 한국토지주택공사(LH)의 동의를 받아야 합니다. LH가 승인하지 않으면 아무리 사유가 있어도 전매가 안 돼요.

솔직히 예외 사유가 인정되는 범위가 상당히 좁아서, 대부분의 경우에는 그냥 기간을 채우는 게 현실적입니다. 관절염 치료나 일반 전학 같은 사유는 인정이 안 되거든요. 진짜 급한 상황이 아니면 전매 제한 기간이 끝날 때까지 기다리는 게 맞아요.

전매 제한과 실거주 의무, 뭐가 다른 건지

이 두 가지를 혼동하는 분들이 정말 많습니다. 전매 제한은 “일정 기간 분양권을 못 판다”는 거고, 실거주 의무는 “입주 후 직접 살아야 한다”는 거예요. 별개의 규제인데 동시에 적용되면 이중 족쇄가 되는 셈이죠.

실거주 의무는 분양가상한제 적용 주택에 부과됩니다. 인근 시세 대비 분양가 비율에 따라 기간이 다른데, 수도권 공공택지 기준으로 시세의 80% 미만이면 5년, 80~100%면 3년, 100% 이상이면 실거주 의무가 없어요. 민간택지는 80% 미만 3년, 80~100% 2년입니다.

10·15 대책으로 토지거래허가구역이 된 서울·경기 37개 지역에서는 취득일로부터 2년간 실거주 의무가 추가로 생겼습니다. 이건 분양가상한제와는 별도 근거의 규제예요. 그러니까 분양가상한제 적용 주택을 규제지역에서 분양받으면, 전매 제한 3년 + 실거주 의무 2~5년이 겹치는 상황이 올 수 있는 겁니다.

실거주 의무에도 예외가 있긴 해요. 해외 체류, 군 복무, 질병 치료 등 부득이한 사유가 인정되면 해당 기간을 거주한 것으로 간주합니다. 다만 수도권 내에서 수도권으로의 직장 이동은 예외로 인정되지 않는다는 점, 전매 제한 예외 사유와 같은 맥락이에요. 이 부분은 개인 상황에 따라 판단이 달라질 수 있으니, 전문가 상담을 받아보시는 게 안전합니다.

👉 함께 읽으면 좋은 글:2026년 주거급여 신청 자격 조건 금액 | 1인가구 월 최대 36.9만 원 받는 법 (소득기준표 포함)