전세·월세 원상복구 비용: 도배·장판·곰팡이와 보증금 공제 기준

부동산수첩 · 임대차 실무노트 · 2026년 9월 12일 자료 확인

전세·월세 원상복구 비용은 집 안에 흔적이 남았다는 이유만으로 모두 세입자가 부담하는 것은 아닙니다. 통상적인 사용에 따른 노후화인지, 임차인의 책임으로 생긴 손상인지, 비용 부담을 정한 특약이 있는지를 먼저 살펴야 합니다. 보증금에서 수리비를 공제하겠다는 연락을 받았다면 손상 사진·계약서·견적 내역을 항목별로 비교하세요.

원상복구 비용의 기본 판단 기준

법률에서는 주로 ‘원상회복’이라는 표현을 사용합니다. 민법 제615조와 제654조에 따른 반환 의무가 있다고 해서, 거주한 집을 언제나 새집 상태로 만들어야 한다는 뜻은 아닙니다.

한국부동산원·LH가 공개한 조정사례는 정상적인 사용으로 생기는 상태 악화와 가치 감소를 ‘통상의 손모’로 설명합니다. 해당 사례에서 인용한 서울중앙지방법원 판결은 이런 비용을 특약이 없는 한 임대인이 부담하는 것으로 판단했습니다.

다만 이는 모든 얼룩이나 파손이 면책된다는 의미가 아닙니다. 실제 손상 상태와 발생 원인, 계약 내용을 확인해야 합니다. 아래 표는 현장에서 확인할 질문을 정리한 것으로, 개별 사건의 책임을 확정하는 판정표는 아닙니다.

근거: 공식 조정사례: 보증금반환의무 및 원상회복의무의 성부 및 범위

도배·장판·곰팡이 확인표

곰팡이는 사진에 보이는 색이나 크기만으로 원인을 단정하기 어렵습니다. 반복되는 누수 흔적이 있는지, 언제 처음 발견했는지, 임대인에게 알린 뒤 어떤 조치가 있었는지를 시간순으로 정리하세요.

공식 마룻바닥 분쟁사례도 수선의무와 임차인의 통지의무를 함께 다룹니다. 하자를 발견했다면 이사할 때까지 기다리기보다 사진과 함께 알리고 기록을 보관하는 것이 좋습니다.

근거: 공식 조정사례: 마룻바닥 등의 훼손에 관한 임대인의 수선의무

원상복구 특약은 어떻게 읽을까?

계약서에 ‘퇴거 시 원상복구’라는 문구가 있다면 그 문장뿐 아니라 별도의 시설 목록과 특약도 함께 읽어야 합니다. 통상적인 사용 흔적까지 임차인에게 부담시키는 합의인지, 특정 시설의 철거 또는 파손 복구를 정한 것인지 구분하세요.

앞서 소개한 공식 사례가 인용한 판결은 통상의 손모 비용을 임차인에게 부담시키려면 부담 범위에 관한 명확한 합의가 필요하다고 설명합니다. 문구가 있다는 이유로 모든 비용을 인정하거나, 반대로 모든 특약이 무효라고 판단하지 않는 것이 중요합니다.

이사 전 정산 6단계

1단계: 입주 자료와 현재 상태를 대조합니다

입주 당시 사진, 시설 확인서, 중개 과정에서 주고받은 문자와 수리 요청 기록을 모읍니다. 사진이 없다면 ‘원래 그랬다’는 말만 반복하기보다 당시 하자를 알린 메시지나 수리 내역을 찾아보세요.

2단계: 짐을 뺀 뒤 전체와 세부 사진을 남깁니다

방 전체 사진으로 위치를 보여주고, 가까운 사진으로 손상 정도를 기록합니다. 바닥은 가구를 옮긴 뒤 확인하고 싱크대 안쪽, 창 주변, 욕실 문 하단도 살펴보세요. 촬영 원본은 따로 보관합니다.

3단계: 공제 요청을 항목별로 받습니다

‘수리비 일괄’이라는 금액만 받지 말고 도배·바닥·시설·청소를 나눠 달라고 요청합니다. 각 항목의 위치와 손상 내용, 청구 금액이 연결돼 있어야 무엇을 인정하고 다투는지 분명해집니다.

4단계: 견적 범위와 책임 범위를 구분합니다

견적은 어떤 공사를 얼마에 할 수 있는지를 보여주는 자료입니다. 그 금액 전부가 임차인 부담이라는 결론과는 구분해야 합니다. 손상되지 않은 공간까지 포함됐는지, 부분 보수가 가능한지, 기존 자재보다 높은 등급으로 바꾸는 비용인지 확인하세요.

5단계: 합의한 항목과 다투는 항목을 따로 적습니다

책임을 인정하는 부분과 원인·범위·금액을 다투는 부분을 나누세요. 다툼이 없는 보증금 부분의 우선 반환을 협의할 수 있지만, 일부 금액을 받았다는 문구가 전체 정산 종결로 해석되지 않도록 합의 내용을 분명히 정리해야 합니다.

6단계: 반환액·반환일·주택 인도를 함께 확인합니다

입금액과 정산 내역이 맞는지 확인하고, 열쇠·출입카드 인도도 기록합니다. 보증금이 남아 있다면 이사와 전출부터 진행하기 전에 권리보전 절차를 확인하세요. 구체적인 대응 순서는 전세보증금 못 받았을 때 대처법에서 이어서 살펴볼 수 있습니다.

보증금 공제 계산 예시

아래는 계산 구조를 설명하기 위한 가정입니다. 실제 시공 시세나 법정 공제 기준이 아닙니다.

도배비 400,000원에 의견 차이가 남아 있다면 이를 ‘합의된 공제액’에 넣어 계산하면 안 됩니다. 분쟁 항목으로 따로 표시하고 처리 방법을 협의하세요. 이 예시에서 빠진 공과금이나 다른 채무가 있다면 실제 정산은 달라집니다.

관리비에 포함해 낸 장기수선충당금도 별도 확인 항목입니다. 원상복구 비용과 한데 섞지 말고 장기수선충당금 반환 방법과 납부확인서 준비를 참고해 따로 정리하세요.

합의가 안 될 때 준비할 자료

한국부동산원·LH 임대차분쟁조정위원회는 보증금과 유지·수선의무 등에 관한 분쟁을 다룹니다. 임대인과 임차인 모두 신청할 수 있습니다. 다만 신청만으로 상대방에게 수리비 지급이나 보증금 반환을 강제하는 것은 아니며, 참여 여부와 조정 성립 요건을 확인해야 합니다.

• 임대차계약서와 특약·시설 목록
• 입주 전후 및 퇴거 당시 사진 원본
• 하자 발생·통지·수리 과정을 정리한 기록
• 보수 위치와 수량이 구분된 견적서
• 보증금 입금·일부 반환 내역
• 공제 요청과 이의 제기가 담긴 문자·이메일

반환 요구를 문서로 정리해야 한다면 전세보증금 반환 내용증명 작성법도 확인하세요. 원상복구 다툼에서는 미반환 금액뿐 아니라 공제에 동의하지 않는 항목과 이유를 구체적으로 정리하는 것이 좋습니다.

근거: 한국부동산원·LH 조정제도 안내

자주 묻는 질문 10개

1. 전세와 월세는 원상복구 기준이 다른가요?

계약 형태만으로 비용 부담이 자동 결정되지는 않습니다. 손상 상태와 원인, 입주 당시 자료, 특약을 함께 확인해야 합니다.

2. 2년 살았으면 도배비를 내지 않아도 되나요?

거주기간만으로 면책되는 일률적인 기준은 아닙니다. 노후화와 별도로 발생한 손상을 구분해 살펴야 합니다.

3. 못 자국은 개수만으로 비용이 정해지나요?

개수뿐 아니라 크기, 위치, 설치 경위, 계약 내용과 필요한 보수 범위를 확인해야 합니다. 사진 없이 개수만으로 합의하지 않는 편이 좋습니다.

4. 곰팡이가 있으면 세입자 책임인가요?

곰팡이 발생 사실만으로 단정할 수 없습니다. 누수나 단열 문제, 사용 상태와 하자 통지 기록 등을 확인하고 필요한 경우 현장 점검을 받으세요.

5. 바닥 한 부분이 망가졌는데 전체 교체비를 요구하면요?

전체 교체가 필요한 이유와 부분 보수 가능 여부를 확인하세요. 공사 범위와 부담 금액에 이견이 있으면 견적·사진을 가지고 상담받는 것이 좋습니다.

6. 입주 사진이 없으면 무조건 불리한가요?

사진이 없다고 결론이 정해지지는 않습니다. 당시 주고받은 메시지, 시설 확인서, 수리 기록 등 다른 자료를 모아 입주 상태를 정리하세요.

7. 직접 수리하고 나가도 되나요?

수리 범위와 자재, 마감 수준을 먼저 협의하세요. 합의 없이 수리하면 결과가 충분한지를 두고 다시 다툴 수 있습니다.

8. 청소비도 원상복구 비용인가요?

청소 약정과 실제 오염 상태를 확인해야 합니다. 견적서에 청소비와 수리비가 섞여 있다면 항목을 나눠 검토하세요.

9. 보증금 일부를 받으면 나머지는 포기한 건가요?

입금 사실과 함께 작성한 합의서나 메시지의 의미를 확인해야 합니다. 전체 정산 종결인지 일부 반환인지 명확히 기록하고, 분쟁 금액이 남아 있다면 서명 전에 상담받으세요.

10. 조정 신청하면 반드시 해결되나요?

해결이 보장되지는 않습니다. 상대방의 참여와 양측의 수락 등 절차상 조건이 있으며, 성립되지 않으면 다른 구제절차를 검토해야 합니다.

공식 출처와 확인일

• 보증금반환의무 및 원상회복의무의 성부 및 범위 — 통상의 손모와 특약 관련 판단
• 마룻바닥 등의 훼손에 관한 임대인의 수선의무 — 수선의무와 하자 통지
• 임대차분쟁조정 제도 안내 — 신청 대상과 절차

자료 확인일: 2026년 9월 12일. 소개한 조정사례는 2022년 공개 자료이며, 특정 사건의 합의 결과가 다른 계약에 그대로 적용되는 것은 아닙니다.