임대차계약 갱신청구권, 직접 행사해보니 몰랐던 조건이 이렇게 많았습니다

2026.02.25 · 서락 · 부동산 전문 블로거

전세 만기가 다가오는데 집주인이 나가라고 하면 어떡하나 걱정되시죠. 계약갱신청구권은 임차인이 1회에 한해 2년 더 거주할 수 있도록 보장하는 법적 권리인데, 막상 행사하려면 시기·조건·예외가 꽤 복잡합니다.

저도 2022년에 전세 만기를 앞두고 이 권리를 처음 행사해봤거든요. 당시에 “그냥 집주인한테 문자 한 통 보내면 되는 거 아니야?”라고 가볍게 생각했다가, 행사 기간을 3일 남기고 겨우 내용증명을 보냈습니다. 하마터면 타이밍을 놓칠 뻔했어요.

주변에서도 비슷한 상황을 많이 봤는데, 특히 임대인이 “실거주”를 이유로 거절하는 경우가 생각보다 흔하더라고요. 그래서 이번 글에서는 제가 실제로 겪은 과정과 그 이후 변호사 상담까지 받으면서 알게 된 내용들을 정리해봤습니다.

계약갱신청구권, 대체 어디까지 보호해주는 건지

계약갱신청구권은 주택임대차보호법 제6조의3에 근거한 제도입니다. 2020년 7월 31일 시행된 이른바 ‘임대차 3법’의 핵심이에요. 임차인이 원하면 1회에 한해 기존 계약을 2년 더 연장할 수 있는 권리죠.

이게 단순히 “2년 더 살 수 있다” 정도로 끝나는 게 아닙니다. 갱신 시 임대료 인상폭도 기존 금액의 5% 이내로 제한되거든요. 전세금이 3억이었다면 최대 3억 1,500만 원까지만 올릴 수 있다는 얘기예요.

전세사기 예방, 등기부등본

중요한 건 이 권리가 이미 4년, 5년 이상 거주한 임차인에게도 적용된다는 점입니다. 국토교통부 공식 해설에 따르면, 연장 계약이나 묵시적 갱신으로 오래 살았더라도 계약갱신청구권을 한 번도 쓰지 않았다면 행사가 가능해요. “최대 4년 보장”이 아니라 “1회 2년 연장”이 핵심 개념이니까요.

2024년 2월에는 헌법재판소가 이 제도에 대해 재판관 9인 전원일치로 합헌 결정을 내렸습니다. 임대인의 재산권을 부당하게 침해하지 않는다고 판단한 거예요. 그만큼 법적 기반이 단단한 제도라는 뜻이기도 합니다.

행사 기간과 시기를 놓치면 벌어지는 일

여기서 가장 많이 실수하는 부분이 바로 타이밍입니다. 갱신청구권은 아무 때나 쓸 수 있는 게 아니에요.

원칙적으로 임대차 기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 행사해야 합니다. 이 “2개월 전”이라는 기준은 2020년 12월 10일 이후에 체결되거나 갱신된 계약에 적용돼요. 그 이전 계약은 “1개월 전까지”가 기한이었는데, 지금 시점에서 대부분의 계약은 2개월 전 기준이 적용됩니다.

예를 들어 계약 만료일이 2026년 8월 31일이라면, 2026년 2월 28일부터 6월 30일 사이에 행사해야 해요. 7월 1일에 보내면? 늦었습니다. 권리를 잃어요.

제 경우에는 계약 만료 4개월 전쯤 내용증명을 보냈습니다. 그런데 집주인이 “받은 적 없다”고 주장하더라고요. 다행히 등기우편 배달 확인 기록이 있어서 문제가 안 됐지만, 문자나 구두로만 했으면 증명이 어려웠을 겁니다.

갱신청구권 행사를 위한 핵심 조건 6가지

단순히 “갱신해주세요” 한마디로 되는 게 아닙니다. 다음 조건을 모두 충족해야 유효한 행사로 인정돼요.

첫째, 주택임대차보호법이 적용되는 주거용 건물이어야 합니다. 상가는 별도 법률(상가건물 임대차보호법)이 적용되고, 조건도 다릅니다. 주거용이라도 등기부상 용도가 상가이면서 실제로는 주거 목적인 경우 판단이 복잡해질 수 있어요.

둘째, 갱신청구권은 1회에 한해 행사 가능합니다. 한 번 쓰면 끝이에요. 그래서 묵시적 갱신이 이미 됐더라도, 그건 갱신청구권 행사로 보지 않기 때문에 이후에 별도로 쓸 수 있습니다. 이 차이를 모르는 분이 정말 많더라고요.

셋째, 행사 시점에 계약 잔여 기간이 최소 2개월 이상 남아 있어야 해요. 만료 후에는 행사가 불가능합니다. 넷째, 임차인이 차임을 2기 이상 연체한 사실이 없어야 하고, 다섯째, 무단 전대(동의 없이 다른 사람에게 빌려준 것)를 하지 않았어야 합니다.

여섯째, 의사표시가 명확해야 합니다. “계속 살고 싶다”는 뉘앙스만으로는 부족해요. “주택임대차보호법 제6조의3에 따라 계약갱신을 요구합니다”라고 분명하게 밝혀야 합니다. 국토교통부도 내용증명 우편 등 증거를 남길 수 있는 방법을 권장하고 있어요.

임대인이 거절할 수 있는 9가지 사유

임차인이 갱신을 요구해도 임대인이 합법적으로 거절할 수 있는 경우가 있습니다. 주택임대차보호법 제6조의3 제1항에서 정한 사유는 딱 9가지예요. 이것 이외의 이유로는 거절이 안 됩니다.

호수	거절 사유	구체적 예시
1호	2기 차임 연체	월세 2개월분 연체 이력
2호	거짓·부정 방법 임차	허위 신분으로 계약
3호	합의 하에 상당한 보상 제공	이사비 등 실제 보상 지급
4호	무단 전대	동의 없이 타인에게 전대
5호	고의·중과실 주택 파손	무단 구조 변경, 화기 방치로 화재
6호	주택 멸실	주거 기능 상실 수준의 파손
7호	철거·재건축	사전 고지된 철거 계획, 안전사고 우려
8호	임대인 실거주	본인 또는 직계존비속이 실제 거주
9호	기타 중대한 사유	원상회복 불가능한 무단 인테리어 등

실무에서 가장 빈번하게 등장하는 거절 사유는 단연 8호 ‘실거주’입니다. 집주인이 “내가 직접 들어가 살겠다”고 하면 거절이 가능한데, 문제는 이걸 악용하는 경우가 적지 않다는 거예요.

한 가지 더 짚어야 할 게 있어요. “매도하려고 하니 나가달라”는 건 법정 거절 사유가 아닙니다. 임대인이 집을 팔더라도 새 소유자에게 임대차 계약이 승계되기 때문에, 매매를 이유로 한 거절은 법적으로 인정되지 않아요. 이걸 모르고 나가는 세입자가 꽤 있습니다.

5% 증액 상한과 실제 협상에서의 함정

갱신청구권 행사 시 임대료 인상은 기존 금액의 5% 이내로 제한됩니다. 이걸 전월세상한제라고 부르는데, 구체적으로 어떻게 적용되는지 의외로 헷갈리는 부분이 많아요.

전세금 3억 원 기준으로 계산하면 최대 1,500만 원 인상이 가능합니다. 반대로 임대인이 “전세금을 5억으로 올리겠다”고 하면서 갱신을 거부하는 건 불법이에요. 5%를 초과하는 인상을 조건으로 거절하는 것은 주택임대차보호법 위반에 해당합니다.

실제로 제가 갱신할 때 집주인 측에서 “5% 올리는 대신 관리비를 월 15만 원 인상하겠다”는 제안을 해왔어요. 관리비 인상은 5% 상한에 포함되지 않기 때문에 이런 우회 방식이 가능합니다. 다만 관리비 인상이 사회 통념상 과도하다면 다툼의 여지가 있으니, 이 부분은 꼼꼼히 따져봐야 해요.

또 하나 주의할 점은, 전세에서 반전세로 전환할 때의 전환율입니다. 갱신 시 보증금 일부를 월세로 전환하는 경우 법정 전환율(연 4% 또는 한국은행 기준금리+2% 중 낮은 금리)이 적용되거든요. 이걸 초과하는 전환율을 제시받으면 거부할 수 있습니다.

묵시적 갱신과 갱신청구권, 뭐가 다른 건지

이 두 가지를 혼동하는 분이 정말 많습니다. 결론부터 말하면, 완전히 다른 제도예요.

묵시적 갱신은 계약 만료 시점에 임대인도 임차인도 아무 의사표시를 하지 않으면 기존과 동일한 조건으로 자동 연장되는 것입니다. 임차인이 별도로 요구할 필요가 없어요. 반면 갱신청구권은 임차인이 적극적으로 “갱신해달라”고 요구해야 효력이 생깁니다.

핵심적인 차이가 하나 더 있는데, 묵시적 갱신 후에는 임차인이 언제든지 계약 해지를 통보할 수 있고, 통보 후 3개월이 지나면 효력이 발생합니다. 갱신청구권으로 연장된 경우에도 임차인은 해지 통보 후 3개월이면 나갈 수 있어요. 하지만 임대인 측에서는 중도해지가 안 됩니다.

가장 중요한 건 이거예요. 묵시적 갱신은 갱신청구권 행사로 보지 않습니다. 그러니까 묵시적 갱신이 된 뒤에도 갱신청구권은 별도로 살아 있어요. 실제로 10년 넘게 묵시적 갱신으로 거주하다가 나중에 갱신청구권을 행사하는 것도 가능하다는 게 국토교통부의 공식 입장입니다.

허위 거절 시 손해배상, 실제 판례로 확인한 금액

임대인이 “실거주하겠다”고 해놓고 실제로는 다른 세입자를 들이는 경우가 있습니다. 솔직히 이런 사례가 생각보다 흔하거든요. 법은 이런 악용을 막기 위해 손해배상 규정을 두고 있어요.

주택임대차보호법 제6조의3 제5항에 따르면, 임대인이 갱신을 거절한 뒤 정당한 사유 없이 제3자에게 주택을 임대하면 손해배상 책임이 발생합니다. 배상액은 세 가지 기준 중 가장 큰 금액으로 산정돼요.

그 기준이 꽤 구체적입니다. 갱신 거절 당시 월 임대료(전세금의 경우 법정 전환율 4%로 월세 전환)의 3개월분, 새 임차인에게 받는 월 임대료와 기존 임대료 차액의 2년분, 그리고 임차인이 실제로 입은 손해액 중 가장 큰 금액이에요. 2025년 로톡뉴스 보도에 따르면 실거주 핑계로 갱신을 거절한 뒤 4개월 만에 제3자에게 임대한 임대인에게 4,200만 원의 배상이 확정된 판례도 있습니다.

한편, 임대인이 실거주를 이유로 거절한 뒤 “매도”한 경우는 조금 다릅니다. 법 조문상 손해배상이 발생하는 건 제3자에게 “임대”한 경우로 한정돼 있어서, 매도의 경우 법적 다툼의 여지가 있어요. 다만 최근 하급심에서는 매도 후 매수인이 거주하지 않고 임대를 놓은 경우에도 배상 책임을 인정한 사례가 나오고 있습니다.

세입자 입장에서 중요한 건, 갱신을 거절당한 뒤에도 기존에 살던 주택의 임대차 정보를 열람할 수 있다는 점이에요. 2021년 법 개정으로 갱신 거절된 임차인도 해당 주택의 임대차 현황을 확인할 수 있게 됐거든요. 집주인이 정말 실거주하는지 아니면 다른 세입자를 들였는지 확인할 수 있는 수단이 생긴 거죠.

이 부분은 법률적 판단이 필요한 영역이라, 실제로 손해배상을 청구할 생각이라면 반드시 부동산 전문 변호사와 상담하시길 권합니다.

상가 계약갱신청구권은 왜 10년까지 가능한지

상가건물 임대차보호법에 따른 갱신청구권은 주택과 구조가 다릅니다. 주택이 1회에 한해 2년 연장인 반면, 상가는 최초 임대차 기간을 포함해 전체 10년 범위 내에서 갱신을 요구할 수 있어요.

예를 들어 5년 계약으로 상가를 임차했다면, 추가로 5년까지 갱신을 요구할 수 있는 거죠. 이 10년 보장은 2018년 10월 16일 개정 시행된 건데, 그 이전 계약은 5년 보장이었습니다. 지금 시점에서는 대부분 10년이 적용돼요.

상가의 경우 갱신 시 임대료 인상 상한도 5%이고, 거절 사유도 주택과 비슷한 구조입니다. 다만 상가는 횟수 제한 없이 10년 내에서 반복 갱신이 가능하다는 점에서 주택보다 임차인 보호가 더 강한 측면이 있어요. 물론 10년이 지나면 임대인이 갱신을 거절할 수 있고, 권리금 회수 기회 보장이라는 별도의 보호 장치가 작동합니다.

참고로, 2025년 10월에 국회에서 주택 갱신청구권을 2회로 늘리고 임대차 기간을 3년으로 연장하는 이른바 ‘3+3+3 법안'(최대 9년)이 발의된 바 있습니다. 하지만 더불어민주당도 “검토한 바 없다”는 입장을 밝혔고, 반대 여론이 강해 국회 통과 가능성은 낮은 것으로 알려져 있어요. 현행법 기준으로는 여전히 1회 2년 연장이 원칙입니다.

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