보증금 증액 재계약 후 증액 계약서에 확정일자를 다시 받는 임차인의 책상 위 계약서와 도장

전세 보증금 증액 재계약 확정일자, 다시 안 받으면 증액분은 후순위입니다

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전세 보증금을 올려 재계약하면 증액분 확정일자를 다시 받아야 합니다. 기존 순위를 지키는 계약서 작성법, 전월세신고 확정일자 의제, 대출 증액과 근저당 확인까지 순서대로 정리했습니다.

보증금 증액 확정일자는 올린 금액에 대해 반드시 새로 받아야 합니다. 기존 보증금은 처음 받은 확정일자 순위를 그대로 유지하지만, 증액된 금액은 새 확정일자를 받은 날짜의 순위로만 보호됩니다. 그 사이 집주인이 근저당을 설정했다면 증액분은 그 대출보다 뒤로 밀립니다. 아래에서 기존 순위를 지키는 계약서 작성법, 전월세신고로 확정일자를 대신하는 방법, 재계약 전 반드시 확인할 등기부 항목을 순서대로 확인할 수 있습니다.

국토교통부 임대차 신고·확정일자 바로 확인하기 →

부동산거래관리시스템에서 온라인 신고와 확정일자 부여를 함께 처리할 수 있습니다.

먼저 결론

  • 증액된 보증금은 새로 받은 확정일자 순위로만 보호됩니다. 기존 확정일자가 증액분까지 덮어 주지 않습니다.
  • 기존 계약서는 절대 버리지 말고 보관하세요. 기존 보증금의 순위는 그 계약서에 붙어 있습니다.
  • 새 계약서 한 장에 전체 금액을 몰아 쓰는 것보다, 증액 부분을 별도 계약서로 작성하는 방식이 순위 관리에 유리합니다.
  • 보증금 6천만원 초과 또는 월차임 30만원 초과 계약은 체결일부터 30일 이내 임대차 신고 대상이며, 신고가 접수되면 확정일자가 부여된 것으로 봅니다.
  • 증액 계약 직전·직후 등기부등본 을구를 반드시 다시 열람해 새 근저당이 없는지 확인하세요.

증액 재계약 확정일자, 다시 받아야 하나요

받아야 합니다. 법무부와 국토교통부가 함께 정한 주택임대차표준계약서 안내문은 이 부분을 분명하게 적어 두었습니다. 계약기간 중 보증금을 증액하거나, 재계약 또는 계약갱신 과정에서 보증금을 증액한 경우에는 증액된 보증금액에 대한 우선변제권을 확보하기 위해 반드시 다시 확정일자를 받아야 한다는 내용입니다.

많은 임차인이 오해하는 지점이 여기입니다. 처음 입주할 때 전입신고와 확정일자를 마쳤으니 그 효력이 계약 내내 따라온다고 생각하는 것이죠. 하지만 확정일자는 사람이 아니라 그 계약서에 적힌 금액에 붙습니다. 2억원 계약서로 받은 확정일자는 2억원까지만 증명해 줍니다. 여기에 3천만원을 더 올렸다면, 그 3천만원은 증액 계약서에 새로 받은 확정일자 날짜부터 순위를 인정받습니다.

문제는 그 사이의 시간입니다. 처음 계약한 날과 증액 계약한 날 사이에 집주인이 주택담보대출을 새로 받아 근저당을 설정했다면, 배당 순서는 기존 보증금 → 근저당 → 증액분이 됩니다. 경매로 넘어가 매각대금이 부족하면 가장 뒤에 있는 증액분부터 떼입니다.

법이 정한 대항력과 우선변제권의 구조

주택임대차보호법은 임차인 보호를 두 겹으로 설계해 두었습니다. 구조를 이해하면 왜 확정일자를 다시 받아야 하는지 자연스럽게 정리됩니다.

대항력은 같은 법 제3조 제1항에 따라 주택을 인도받고 주민등록(전입신고)을 마치면 그 다음 날부터 생깁니다. 집이 팔려 주인이 바뀌어도 계약기간 동안 계속 살면서 보증금을 돌려받을 권리를 새 주인에게 주장할 수 있는 힘입니다. 이 대항력은 점유와 주민등록을 유지하는 한 이어지므로, 증액했다고 해서 다시 만들 필요는 없습니다.

우선변제권은 제3조의2 제2항에 근거합니다. 대항요건을 갖춘 임차인이 계약증서에 확정일자까지 받으면, 후순위 권리자나 일반 채권자보다 먼저 보증금을 변제받을 수 있습니다. 경매·공매에서 돈을 받는 순서를 정하는 장치이고, 바로 이 순서가 확정일자를 받은 날짜로 매겨집니다.

정리하면 증액 재계약에서 새로 만들어야 하는 것은 대항력이 아니라 증액분의 우선변제권입니다. 기존 보증금의 순위는 처음 계약서에 그대로 남아 있으니, 기존 계약서를 버리는 순간 그 증거가 사라진다는 점이 가장 위험합니다.

이 기본 구조가 아직 낯설다면 전입신고 vs 확정일자 vs 임차권등기 필수 가이드에서 세 제도의 역할 차이를 먼저 정리한 뒤 돌아오시는 편이 이해가 빠릅니다.

계약서 작성 방식 3가지 비교

증액 재계약 현장에서 실제로 쓰이는 방식은 크게 세 가지입니다. 어떤 방식을 택하느냐에 따라 순위 관리의 난이도가 달라집니다.

작성 방식 내용 순위 관리 판단 기준
① 증액분 별도 계약서 기존 계약서는 그대로 두고, 늘어난 금액만 적은 계약서를 새로 작성 기존 순위 보존이 가장 명확 중간에 근저당이 끼어 있을 가능성이 있다면 이 방식
② 기존 계약서에 증액 부기 기존 계약서 여백이나 특약란에 증액 내용을 적고 양측 날인 부기 부분에 확정일자를 별도로 받아야 함 증액 금액이 소액이고 서류를 늘리기 싫을 때
③ 전체 금액 새 계약서 한 장 기존 계약을 없애고 총액 기준으로 완전히 새로 작성 기존 계약서를 폐기하면 종전 순위 증명이 어려워짐 이 방식을 쓰더라도 기존 계약서는 반드시 보관

실무에서 가장 안전한 선택은 ①번입니다. 집주인이 “깔끔하게 한 장으로 다시 쓰자”고 제안해도, 기존 계약서 원본은 확정일자 도장이 찍힌 상태 그대로 따로 보관해 두세요. 새 계약서를 쓰는 것 자체가 문제가 아니라, 옛 계약서를 없애는 것이 문제입니다.

증액 재계약 실행 7단계

1단계: 증액 요구가 법정 한도 안인지 확인합니다. 계약기간 중이거나 계약갱신요구권 행사로 갱신하는 경우, 보증금·차임 증액은 기존 금액의 5%를 넘지 못합니다. 또한 계약 체결이나 직전 증액이 있은 후 1년 이내에는 다시 증액을 청구할 수 없습니다. 자세한 계산과 위반 시 대응은 월세 5% 인상 한도와 집주인 위반 시 대응법에서 확인하실 수 있습니다.

2단계: 계약서에 서명하기 직전 등기부등본을 새로 뗍니다. 몇 달 전에 확인한 등본은 의미가 없습니다. 을구에 새 근저당권이 설정됐는지, 채권최고액이 얼마나 늘었는지가 증액 여부를 판단하는 핵심입니다. 을구를 읽는 방법은 등기부등본 을구 근저당 보는 법 완벽 가이드에 단계별로 정리돼 있습니다.

3단계: 보증금 총액이 안전한 수준인지 다시 계산합니다. 선순위 채권최고액과 증액 후 보증금을 더한 금액이 주택 시세에 비해 과도하다면, 증액에 응하기 전에 재협상이나 이사를 검토하는 편이 낫습니다.

4단계: 증액 계약서를 작성합니다. 기존 계약의 체결일과 보증금, 이번에 증액하는 금액, 증액 후 총액, 증액금 지급일, 나머지 조건은 종전과 동일하다는 문구를 명확히 적습니다. 계약갱신요구권을 행사한 것인지 합의 재계약인지도 계약서에 표시해 두면 나중에 다툼이 줄어듭니다.

5단계: 증액금을 임대인 명의 계좌로 이체합니다. 현금 전달이나 제3자 계좌 입금은 피하세요. 이체 내역이 곧 증액 사실을 입증하는 자료가 됩니다. 전세자금대출 증액을 함께 진행한다면 은행이 요구하는 실행 시점과 입금 방식이 정해져 있으므로, 계약서 작성 전에 은행 담당자와 일정을 먼저 맞춰야 합니다.

6단계: 확정일자를 받습니다. 방법은 두 갈래입니다. 하나는 주민센터나 등기소에서 증액 계약서에 직접 확정일자를 받는 것, 다른 하나는 임대차 신고를 하면서 확정일자 부여 의제를 활용하는 것입니다. 부동산 거래신고 등에 관한 법률에 따라 계약서를 제출해 임대차 신고 접수를 완료하면 신고필증상 접수완료일에 확정일자가 부여된 것으로 보므로, 별도 신청이 필요 없습니다.

7단계: 완료 상태를 눈으로 확인합니다. 증액 계약서에 확정일자 번호와 날짜가 찍혔는지, 신고필증 상단에 확정일자 번호가 기재됐는지 확인하고 기존 계약서와 함께 보관하세요. 사진이나 스캔본을 클라우드에 이중 보관해 두면 분실 위험이 줄어듭니다.

참고로 임대차 신고는 보증금 6천만원 초과 또는 월차임 30만원 초과 계약이 대상이며, 보증금과 차임의 증감 없이 기간만 연장하는 갱신은 제외됩니다. 바꿔 말하면 증액 재계약은 신고 대상입니다. 신고 기한은 계약 체결일부터 30일 이내이고, 신고하지 않거나 거짓 신고하면 100만원 이하의 과태료 대상입니다. 2021년 6월 1일부터 2025년 5월 31일까지였던 계도기간은 종료되었으므로, 지금은 기한 관리를 실제로 하셔야 합니다.

상황별 판단 기준과 손해 계산 예시

같은 증액이라도 상황에 따라 우선순위가 달라집니다.

상황 가장 먼저 할 일 주의할 점
계약기간 중 증액 요구를 받음 직전 증액·계약 후 1년이 지났는지 확인 1년 이내라면 증액 청구 자체가 제한됩니다
갱신요구권을 행사하며 증액 5% 상한 계산과 계약서 표시 갱신요구권은 1회 한정이므로 행사 여부를 기록
합의로 새 계약을 다시 체결 기존 계약서 보관 + 증액분 확정일자 합의 재계약은 갱신요구권 사용으로 보지 않습니다
보증금을 낮추는 감액 재계약 기존 계약서와 확정일자 유지 감액인데 새 계약서로 갈아타면 순위가 뒤로 밀릴 수 있어 사전 상담 권장
전세자금대출 증액을 함께 진행 은행 실행일과 계약서 날짜 조율 증액분도 임대인 계좌로 직접 입금돼야 하는 경우가 많습니다

손해가 발생하는 구조를 숫자로 보겠습니다. 처음 보증금 2억원으로 확정일자를 받았고, 2년 뒤 3천만원을 올려 2억 3천만원이 되었다고 가정합니다. 그 사이 집주인이 채권최고액 1억 2천만원의 근저당을 설정했습니다. 이때 배당 순서는 기존 보증금 2억원, 근저당 1억 2천만원, 증액분 3천만원 순입니다. 주택이 2억 5천만원에 매각되면 기존 2억원을 받은 뒤 남는 5천만원은 근저당으로 가고, 증액분 3천만원은 배당받을 재원이 남지 않습니다.

반대로 증액 계약 전에 등기부를 확인해 근저당 설정 사실을 발견했다면, 증액 자체를 거절하거나 근저당 말소를 조건으로 협상할 수 있었습니다. 위 수치는 이해를 돕기 위한 가정이며, 실제 배당은 선순위 권리 내용과 매각가에 따라 달라집니다.

실수 방지 체크리스트

  • 기존 계약서 원본을 확정일자 도장이 찍힌 상태 그대로 보관했는가
  • 증액 계약서에 기존 계약 체결일과 기존 보증금이 명시돼 있는가
  • 계약서 날인 직전에 등기부등본 을구를 새로 열람했는가
  • 증액률이 5% 상한 안에 있고, 직전 증액 후 1년이 지났는가
  • 증액금을 임대인 명의 계좌로 이체하고 내역을 보관했는가
  • 증액 계약서에 확정일자를 받았거나 임대차 신고를 완료했는가
  • 임대차 신고를 계약 체결일부터 30일 이내에 했는가
  • 전입신고 상태와 실제 거주를 계속 유지하고 있는가
  • 전세보증금반환보증에 가입 중이라면 증액분 반영을 보증기관에 확인했는가
  • 전세자금대출이 있다면 증액에 따른 조건 변경을 은행에 미리 문의했는가
내 증액 요구가 5% 상한을 넘었는지 확인하기 →

증액 한도 계산과 집주인 위반 시 대응 순서를 이어서 확인할 수 있습니다.

자주 묻는 질문 10개

1. 보증금을 올렸는데 확정일자를 안 받으면 어떻게 되나요?

기존 보증금은 처음 확정일자 순위로 보호되지만, 증액분은 우선변제권이 없는 상태가 됩니다. 경매나 공매가 진행되면 후순위 채권자보다도 뒤로 밀릴 수 있습니다.

2. 기존 계약서를 집주인이 돌려달라고 하면 줘야 하나요?

줄 의무는 없습니다. 기존 계약서는 종전 보증금의 순위를 증명하는 자료이므로 임차인이 보관하는 것이 원칙입니다. 집주인은 본인 보관분을 가지고 있습니다.

3. 전월세신고를 하면 확정일자를 따로 안 받아도 되나요?

계약서를 제출해 임대차 신고 접수를 완료하면 신고필증상 접수완료일에 확정일자가 부여된 것으로 봅니다. 다만 신고필증에 확정일자 번호가 실제로 기재됐는지 확인하셔야 합니다.

4. 기간만 연장하고 금액은 그대로인데 신고해야 하나요?

보증금과 차임의 증감 없이 임대기간만 연장하는 갱신은 임대차 신고 대상에서 제외됩니다. 금액이 바뀌었다면 신고 대상입니다.

5. 신고 기한을 넘기면 과태료가 얼마인가요?

신고를 하지 않거나 거짓으로 신고한 경우 100만원 이하의 과태료 대상입니다. 계도기간은 2025년 5월 31일자로 종료됐으므로 30일 기한을 지키시는 편이 안전합니다.

6. 증액은 무조건 5% 이내만 가능한가요?

계약기간 중 증액이나 계약갱신요구권 행사에 따른 갱신에서는 5% 상한이 적용됩니다. 다만 계약이 완전히 종료된 뒤 새로 체결하는 합의 계약은 성격이 달라질 수 있어 개별 확인이 필요합니다.

7. 증액분 확정일자를 받으면 기존 순위도 새 날짜로 바뀌나요?

아닙니다. 기존 계약서의 확정일자 순위는 그대로 유지되고, 증액분만 새 날짜 순위를 갖습니다. 그래서 기존 계약서 보관이 중요합니다.

8. 전세보증금반환보증에 가입 중인데 증액하면 어떻게 하나요?

보증금이 바뀌면 보증 내용도 변경해야 하는 것이 일반적입니다. 증액 계약 전에 가입한 보증기관에 변경 절차와 추가 심사 여부를 먼저 문의하세요.

9. 전세자금대출을 증액하면 입금 방식에 제한이 있나요?

상품에 따라 증액분도 임대인 계좌로 직접 입금돼야 하고, 실행 시기가 갱신일 전후 일정 기간으로 제한되는 경우가 있습니다. 조건은 상품과 은행마다 다르므로 실행 전 확인이 필요합니다.

10. 증액 재계약 후 이사를 가게 되면 보증금은 어떻게 되나요?

대항력과 우선변제권은 점유와 주민등록을 유지해야 이어집니다. 보증금을 다 받기 전에 이사해야 한다면 임차권등기명령 등 별도 조치를 먼저 검토하셔야 합니다.

공식 출처와 확인일

자료 확인일: 2026년 9월 20일

작성자: 송석 · 부동산 중개 실무

본 글은 일반적인 법률·부동산 정보이며 개별 사건에 대한 법률 자문을 대신하지 않습니다. 보증금 규모와 선순위 권리 상황에 따라 결과가 달라질 수 있으므로, 실제 계약 전에는 관할 주민센터, 부동산거래관리시스템 또는 법률 전문가에게 확인하시기 바랍니다.