1. 입금액과 미반환 잔액을 분리하세요

예를 들어 계약상 보증금이 2억 원이고 1억 5천만 원만 반환됐다면, 미반환 원금은 5천만 원입니다. 그러나 실제 청구액을 계산할 때는 계약에 따른 차임·관리비 정산, 이미 합의한 공제액, 추가 입금 내역을 따로 기록해야 합니다. 임대인이 구두로 “다음 세입자가 들어오면 나머지를 준다”고 했다면 그 날짜가 확정된 약속인지도 문서로 확인하세요.

공제에 다툼이 있다면 임대인이 주장하는 금액을 그대로 빼서 적지 말고, 합의된 금액과 다투는 금액을 별도로 표시하세요. 특히 원상복구 비용이 쟁점이라면 도배·장판·곰팡이와 보증금 공제 기준을 확인해 보세요.

2. ‘일부 수령’ 확인서를 남기세요

합의서나 문자에는 대상 주택 주소, 계약 당사자, 총 보증금, 지금까지 받은 금액, 아직 돌려받지 못한 금액, 추가 지급 예정일과 지급 계좌를 넣습니다. 문서 제목보다 중요한 것은 전액 수령이나 나머지 채권 포기로 오해할 문구를 피하는 것입니다.

양측이 확인서에 서명하지 않더라도 계좌내역, 대화 기록, 지급 요청 메시지를 보관하세요. 지급기한을 넘기면 요구 내용과 도달 기록을 남기는 방법으로 보증금 반환 내용증명 작성법을 참고할 수 있습니다.

3. 이사·전출·열쇠 인도는 별도로 판단하세요

보증금을 다 돌려받지 못한 상태에서 이사를 앞두었다면, 보증금 잔액뿐 아니라 현재 유지 중인 대항력과 우선변제권을 확인해야 합니다. 주택의 인도와 주민등록은 대항력 판단에 중요합니다. 이미 이사를 나갔거나 전출했다면 같은 조치를 뒤늦게 취한다고 이전 순위가 당연히 회복되는 것은 아니므로 개별 상담이 필요합니다.

전체 흐름은 전세보증금을 못 받았을 때의 상황별 대응 절차에서 확인하세요. 임차권등기 후 잔액을 지급받았다면 말소 시점은 임차권등기명령 해제 안내를 참고해 순서를 정하세요.

4. 지급 약속이 또 미뤄지면 이렇게 진행하세요

1. 남은 금액과 기한 재확인: 전화 통화 후에는 핵심 내용을 문자로 정리해 상대방에게 보내세요.
2. 증빙 묶기: 계약서·갱신합의서, 종료 통보, 확정일자, 이체내역, 미반환 잔액 기록을 한곳에 모으세요.
3. 권리 보전 검토: 이사 예정이라면 임차권등기 등 선택지를 법원 안내 또는 법률 전문가와 확인하세요.
4. 공식 요구: 합의가 어렵다면 내용증명 등 도달을 입증할 수 있는 방식으로 잔액 반환을 요구하세요.
5. 청구 수단 비교: 다툼의 존재와 증거 상태에 따라 지급명령 또는 소송을 선택합니다.

상대방이 미반환 잔액 자체를 다투거나 공제 사유를 주장한다면 지급명령과 소송의 차이를 먼저 살펴보세요. 반환보증에 가입했다면 일반 민사 청구와 별개로 HUG 보증 이행청구 절차의 계약별 요건도 확인해야 합니다.

5. 반환일에 확인할 체크리스트

• 계약 종료일과 종료 통보가 입증되는가?
• 총 보증금·일부 수령액·미반환 잔액이 일치하는가?
• 임대인의 공제 주장과 그 근거를 구분했는가?
• 전출·점유 이전 예정일 전에 권리 보전 방안을 확인했는가?
• 보증기관 가입 여부, 보증 사고 요건을 확인했는가?
• 잔액 지급기한과 입금 계좌를 문자 또는 문서로 남겼는가?

자주 묻는 질문

1. 일부만 받았는데 ‘완납 영수증’을 써도 되나요?

실제 받은 액수에 대해서만 영수했다는 뜻이 명확해야 합니다. 잔액 포기나 전액 정산으로 읽힐 수 있는 문구는 수정하고 서명하세요.

2. 집주인이 다음 세입자가 들어오면 주겠다고 합니다.

그 약속만으로 현재 미반환 채권이 없어지지는 않습니다. 구체적 지급일과 잔액을 문서로 남기고, 이사 계획과 권리 보전을 별도로 검토하세요.

3. 일부를 받으면 임차권등기 신청이 불가능한가요?

남은 보증금이 있다면 계약 종료와 미반환 여부 등 요건을 검토할 수 있습니다. 신청 가능성과 기재할 금액은 해당 사건 서류를 토대로 법원 안내를 확인하세요.

4. 일부를 받고 이사를 나가도 되나요?

보증금 수령 여부만으로 판단하면 위험합니다. 전출·인도 전 현재 대항력과 임차권등기 완료 여부를 확인하세요.

5. 미반환 잔액은 어떻게 입증하나요?

계약서의 보증금과 입금된 금액을 대조하고, 정산 내역·공제 합의·대화 기록을 함께 보관하세요.

6. 관리비를 보증금에서 빼겠다고 하면요?

미납 기간과 금액의 증빙을 요청하고 다툼 없는 부분과 다투는 부분을 구분해 기록하세요.

7. 지급명령과 소송 중 무엇이 낫나요?

상대방이 금액 자체를 다투는지, 송달이 가능한지 등에 따라 달라집니다. 다툼이 예상되면 소송이 더 적합할 수 있습니다.

8. 반환보증에 가입했으면 바로 청구할 수 있나요?

보증 사고 및 이행청구 요건, 제출서류를 해당 보증기관의 현재 안내에서 확인해야 합니다.

9. 잔액에 대한 지연이자도 받을 수 있나요?

가능 여부와 기산일·이율은 계약 종료, 집 인도 제공, 약정 및 소송 단계에 따라 달라집니다. 잔액에 일정 이율을 일괄 곱해 확정액으로 단정하지 마세요.

10. 잔액을 모두 받았다면 끝인가요?

입금 확인 후 영수 범위를 정리하고, 임차권등기가 있다면 해제·말소 절차를 확인하세요. 청구 비용과 지연손해금 등 별도 분쟁이 있다면 함께 정리해야 합니다.