전세보증금 반환 지연이자: 연 5% 계산법·청구 시점·내용증명 문구 (2026)

전세보증금 반환 지연이자는 임대차가 끝나고 집을 인도한 다음 날부터 발생합니다. 약정이율이 따로 없으면 민법 제379조에 따라 연 5%가 기준이고, 소송을 제기해 소장 부본이 송달된 뒤에는 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 연 12%가 적용될 수 있습니다. 다만 이사만 하고 인도일을 증명하지 못하면 이자를 한 푼도 못 받는 경우가 있으므로, 기산일을 먼저 확정하는 것이 가장 중요합니다. 아래에서 이자 계산, 청구 시점, 준비 서류, 5단계 절차 순서로 확인할 수 있습니다.

전세보증금 반환 지연이자는 언제부터 붙나요

보증금 반환 채무는 임대차가 종료되고 임차인이 집을 인도하면 이행기가 됩니다. 따라서 지연이자는 인도한 다음 날부터 계산하는 것이 원칙입니다.

여기서 자주 생기는 착각이 있습니다. 계약 만기일이 지났다고 이자가 바로 붙는 것이 아니라, 임차인이 실제로 집을 비워 준 시점이 기준이 된다는 점입니다. 반대로 임차인이 계속 살고 있으면 임대인의 반환 의무가 아직 이행기에 이르지 않아 이자 청구가 어려워질 수 있습니다.

그래서 이사 전후로 아래 기록을 남겨 두어야 합니다.

• 집을 비운 날짜와 열쇠를 인도한 날짜(문자·통화 기록 포함)
• 전입세대열람내역, 확정일자가 찍힌 계약서
• 관리비·공과금 정산 확인서
• 보증금 반환을 요구한 문자·내용증명 발송 기록

이 기록이 곧 이자 계산의 시작점이 됩니다. 이사와 관련한 정산 항목은 전세 만기 전 이사 대응법 글에서 정리해 두었습니다.

연 5%와 연 12%, 어떤 이율이 적용되나요

이자율은 청구 단계에 따라 달라집니다. 같은 사건이라도 어느 시점에 얼마를 청구하느냐에 따라 금액이 크게 벌어집니다.

실무에서는 소송 전 연 5%로 계산해 내용증명에 적고, 협의가 결렬되면 소송에서 연 12%까지 청구하는 방식이 일반적입니다. 다만 소송 비용과 기간을 함께 따져야 하므로, 보증금 규모가 작으면 지급명령 절차가 더 유리할 수 있습니다. 두 방법의 비교는 전세보증금 반환 지급명령 vs 소송 글에서 확인할 수 있습니다.

지연이자 계산 예시와 기산일 판단표

보증금 3억 원을 인도 다음 날부터 120일 동안 돌려받지 못했다고 가정해 보겠습니다. 연 5% 단리 기준으로 계산하면 이자 상당액은 약 493만 원 수준입니다. 같은 기간을 연 12%로 계산하면 약 1,183만 원이 됩니다.

계산식은 보증금 × 이율 ÷ 365 × 지연일수입니다. 일수가 짧아도 보증금이 크면 금액 차이가 커지므로, 내용증명 단계에서부터 이자 청구를 함께 적어 두는 편이 좋습니다.

계산 예시는 이해를 돕기 위한 가정이며, 실제 인정 금액은 법원의 판단과 증빙에 따라 달라질 수 있습니다.

내용증명·지급명령·소송 비교표

세 가지 수단은 대체 관계가 아니라 순서의 문제입니다. 목적에 따라 골라 쓰면 시간과 비용을 줄일 수 있습니다.

이사가 급하면 임차권등기명령을 먼저 걸어 순위를 지키고, 이자는 별도로 청구하는 방식이 안전합니다. 순위 유지 절차는 임차권등기명령 해제 방법 글에서 이어서 볼 수 있습니다.

지연이자 청구 5단계

1. 1단계: 인도일을 확정합니다. 집을 비운 날과 열쇠를 넘긴 날을 정리하고, 문자·통화 기록과 전입세대열람내역으로 뒷받침합니다.
2. 2단계: 지연일수를 계산합니다. 인도 다음 날부터 실제 입금일까지 일수를 세고, 보증금 × 이율 ÷ 365 × 일수로 이자를 산출합니다.
3. 3단계: 내용증명을 보냅니다. 원금과 지연이자를 구분해 적고, 입금 기한을 명시합니다. 발송 사실 자체가 이후 청구의 근거가 됩니다.
4. 4단계: 반응에 따라 절차를 고릅니다. 연락이 없으면 지급명령, 다툼이 예상되면 소송으로 진행합니다.
5. 5단계: 이사가 필요하면 임차권등기명령을 병행합니다. 순위를 지키는 절차와 이자 청구는 목적이 다르므로 두 가지를 함께 준비합니다.

내용증명 작성 요령은 전세보증금 반환 내용증명 작성법 글에 정리해 두었습니다. 반송되거나 수취를 거절당한 경우의 대응도 함께 확인해 보세요.

상황별 대응 기준

1. 임대인이 연락이 끊긴 경우

내용증명을 먼저 보내고, 동시에 임차권등기명령을 검토합니다. 주소를 알 수 없으면 공시송달 절차가 필요할 수 있습니다.

2. 보증금 일부만 돌려받은 경우

남은 잔액에 대해서만 이자를 계산합니다. 일부 반환 시점과 금액을 정확히 기록해 두어야 계산이 흔들리지 않습니다.

3. 집이 경매로 넘어간 경우

배당 절차에서 순위가 결정되므로, 지연이자보다 배당요구와 순위 확보가 우선입니다. 배당 결과에 따라 이자 청구 가능액이 달라집니다.

4. HUG 보증금 반환보증에 가입한 경우

보증기관에 이행청구를 하면 보증금을 먼저 돌려받을 수 있습니다. 이 경우 지연이자 청구 주체가 달라지므로 청구 순서를 확인해야 합니다.

5. 보증금이 소액인 경우

소송 비용이 이자보다 커질 수 있습니다. 지급명령이나 분쟁조정을 먼저 검토하는 편이 실속 있습니다.

자주 묻는 질문 10개

1. 지연이자는 자동으로 붙나요?

아닙니다. 임대차 종료와 인도로 반환 의무가 이행기에 이르면 이자를 청구할 수 있지만, 청구하지 않으면 받을 수 없습니다.

2. 만기일부터 이자를 계산해도 되나요?

원칙은 인도 다음 날입니다. 만기일이 지나도 임차인이 계속 거주했다면 그 기간에 대한 지연이자를 주장하기 어려울 수 있습니다.

3. 약정이율이 연 20%면 그대로 받나요?

이자제한법상 최고이율을 넘는 부분은 효력이 제한될 수 있습니다. 실제 적용 가능한 이율은 사안에 따라 달라집니다.

4. 연 12%는 언제부터 적용되나요?

소송을 제기해 소장 부본이 송달된 다음 날부터입니다. 내용증명만 보낸 단계에서는 연 5%가 기준입니다.

5. 이자까지 내용증명에 적어야 하나요?

적는 것이 좋습니다. 원금과 지연이자를 구분해 기재하면 이후 협의나 소송에서 청구 범위가 명확해집니다.

6. 관리비도 함께 청구할 수 있나요?

정산 내역과 증빙이 있으면 함께 청구할 수 있습니다. 다만 임대인이 부담해야 할 항목인지 먼저 구분해야 합니다.

7. 이사부터 해도 순위가 유지되나요?

전입신고와 확정일자를 갖췄다면 임차권등기명령으로 순위를 유지할 수 있습니다. 다만 등기 완료 전에 이사하면 대항력이 끊길 수 있어 순서를 지켜야 합니다.

8. 보증금 일부를 받으면 이자 계산은 어떻게 하나요?

반환받은 금액을 제외한 잔액에 대해서만 인도 다음 날부터 계산합니다.

9. 소액이면 어떤 절차가 유리한가요?

지급명령이나 주택임대차분쟁조정이 비용 면에서 유리할 수 있습니다. 다툼이 크지 않다면 먼저 검토해 볼 만합니다.

10. 계산 예시 금액이 실제 받는 금액인가요?

아닙니다. 예시는 이해를 돕기 위한 가정이고, 실제 인정 금액은 증빙과 법원 판단에 따라 달라집니다.

공식 출처와 확인일

• 국가법령정보센터 — 민법 제379조(법정이율) — 약정이 없을 때 연 5푼 기준을 확인했습니다.
• 민법 제379조 조문 및 관련 판례 — 법정이율 적용 구조를 확인했습니다.
• 찾기쉬운 생활법령정보 — 주택임대차 보증금 반환과 분쟁 절차를 확인했습니다.

자료 확인일: 2026년 10월 14일