전세 만기 전 이사: 중도해지 가능 여부·중개수수료 부담과 보증금 받는 5단계 (2026)

전세 만기 전 이사는 임대인 합의가 원칙이지만, 묵시적 갱신·갱신요구권 기간에는 통지 후 3개월 뒤 해지됩니다. 계약 상태별 판단표, 중개수수료 부담 기준, 보증금 받는 5단계를 정리했습니다.

전세 만기 전 이사는 원칙적으로 임대인이 동의해야 가능합니다. 계약서에 적힌 기간 중에는 임차인이 혼자서 계약을 끝낼 수 없기 때문입니다. 다만 묵시적 갱신이나 계약갱신요구권으로 연장된 기간이라면 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있고, 통지가 임대인에게 도달한 날부터 3개월이 지나면 계약이 끝납니다. 아래에서 내 계약이 어느 경우인지 구분하는 표, 중개수수료를 누가 내는지, 보증금을 안전하게 돌려받는 5단계를 순서대로 확인할 수 있습니다.

전세 만기 전 이사가 가능한 경우와 안 되는 경우

임대차 계약은 정한 기간 동안 양쪽이 모두 지켜야 하는 약속입니다. 임차인이 직장 이동이나 내 집 마련 때문에 먼저 나가고 싶어도, 계약서에 중도해지 조항이 없다면 임대인은 만기까지 보증금을 돌려줄 의무가 없습니다. 이 경우에는 임대인과 협의해 계약을 끝내는 합의해지가 유일한 방법입니다.

반대로 법이 임차인에게 해지권을 준 경우가 있습니다. 주택임대차보호법 제6조의2는 묵시적으로 갱신된 계약에서 임차인이 언제든지 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 생긴다고 정합니다. 제6조의3은 계약갱신요구권으로 갱신된 계약에도 이 규정을 그대로 적용합니다.

따라서 먼저 확인할 것은 지금 살고 있는 기간이 처음 계약한 기간인지, 갱신된 기간인지입니다. 갱신요구권을 썼는지 헷갈린다면 계약갱신요구권 사용법과 행사 기간 글에서 행사 방식과 기록 남기는 방법을 확인할 수 있습니다.

내 계약 상태별 판단표

마지막 줄이 가장 분쟁이 많은 경우입니다. 재계약서에 “계약갱신요구권 행사에 따른 갱신”이라고 적혀 있으면 3개월 통지 해지가 가능하지만, 그런 표시 없이 조건을 바꿔 새로 계약했다면 새 계약 기간에 묶인다고 볼 여지가 큽니다. 판단이 애매하면 주택임대차분쟁조정위원회나 법률 전문가에게 확인하세요.

3개월 계산 예시

해지 통지 문자가 2026년 10월 10일에 임대인에게 도달했다면 계약은 2027년 1월 10일에 끝납니다. 이 날짜가 보증금 반환일이자 집을 비워 주는 날이 됩니다. 그 전에 이사하더라도 계약이 끝나는 날까지의 월세와 관리비는 임차인이 부담하는 것이 원칙입니다. 통지를 보낸 날이 아니라 임대인이 받은 날부터 계산한다는 점에 주의하세요.

중개수수료는 누가 내나

중개보수는 공인중개사에게 중개를 의뢰한 계약 당사자가 내는 돈입니다. 새 임차인을 구하는 계약의 당사자는 임대인과 새 임차인이고, 나가는 임차인은 그 계약의 당사자가 아닙니다. 그래서 법적으로는 임대인이 부담하는 것이 원칙이라는 해석이 일반적입니다.

다만 실제 결론은 상황에 따라 달라집니다.

기간 중 합의해지에서 임차인이 수수료를 내는 것은 법적 의무라기보다, 만기까지 기다리지 않고 보증금을 일찍 받는 대가로 받아들이는 협상 조건에 가깝습니다. 금액을 가늠해 보면, 주택 임대차 중개보수 상한요율은 거래금액 1억 원 이상 6억 원 미만 구간에서 0.3%이므로 전세 3억 원이면 상한이 90만 원(부가세 별도)입니다. 요율과 한도는 시·도 조례로 정하므로 해당 지역 기준을 다시 확인해야 합니다.

보증금 받고 나가는 5단계

1. 1단계: 계약 상태를 확인합니다. 계약서의 기간, 중도해지 특약, 갱신 방식을 봅니다. 재계약서가 있다면 갱신요구권 행사 문구가 있는지 확인합니다. 여기서 위 판단표의 어느 줄에 해당하는지가 정해집니다.
2. 2단계: 임대인에게 해지 의사를 알립니다. 전화로 먼저 사정을 설명한 뒤 문자나 메신저로 다시 남깁니다. 3개월 통지 해지라면 도달 날짜가 중요하므로 답이 없을 때는 내용증명을 보냅니다. 작성 요령은 전세보증금 반환 내용증명 작성법을 참고하세요.
3. 3단계: 합의 조건을 글로 정리합니다. 계약 종료일, 보증금 반환일, 새 임차인을 구하는 방법, 중개수수료 부담, 관리비 정산을 문자나 간단한 합의서로 남깁니다. 말로만 정하면 이사 당일에 조건이 바뀌는 일이 생깁니다.
4. 4단계: 이사일에 보증금과 집을 맞바꿉니다. 보증금 입금을 확인한 뒤 열쇠와 비밀번호를 넘깁니다. 보증금을 다 받기 전에는 전입신고를 옮기지 않습니다. 전출하면 대항력이 사라질 수 있습니다. 요건은 대항력과 확정일자 요건 정리에서 확인할 수 있습니다.
5. 5단계: 계약이 끝났는데 못 받았다면 법적 절차로 넘어갑니다. 계약 종료 후에도 보증금을 받지 못한 채 이사해야 한다면 임차권등기명령을 먼저 신청하고, 이어서 전세보증금 지급명령을 검토합니다.

상황별 대응: 임대인이 거절할 때와 월세일 때

처음 계약 기간 중인데 임대인이 거절하는 경우

이때는 임차인에게 계약을 끝낼 권리가 없으므로 임차권등기명령도 신청할 수 없습니다. 임차권등기명령은 계약이 끝난 뒤에만 가능하기 때문입니다. 현실적인 방법은 새 임차인을 직접 구해 임대인의 부담을 줄여 주거나, 중개수수료 부담 같은 조건을 제시해 합의를 끌어내는 것입니다. 임대인 동의 없이 다른 사람에게 집을 넘기는 전대는 계약 해지 사유가 될 수 있으니 피해야 합니다.

월세 계약인 경우

월세도 기준은 같습니다. 합의 없이 먼저 나가면 계약이 끝나는 날까지 월세가 계속 발생하고, 임대인은 밀린 월세를 보증금에서 뺄 수 있습니다. 연체액이 쌓이면 임대인 쪽에서 계약을 해지할 수도 있습니다. 기준은 월세 연체 2기 기준과 계약 해지 글에 정리되어 있습니다.

집에 문제가 있어 나가려는 경우

누수나 보일러 고장처럼 거주가 어려운 하자를 임대인이 고쳐 주지 않아 계약 목적을 이룰 수 없다면, 기간 중이라도 해지를 주장할 여지가 있습니다. 다만 하자의 정도와 통보 과정을 입증해야 하므로 사진, 수리 요청 기록을 남기고 분쟁조정이나 법률 상담을 먼저 받는 것이 좋습니다.

자주 묻는 질문 10개

1. 계약 기간이 1년 남았는데 통보만 하면 3개월 뒤 나갈 수 있나요?

처음 계약한 기간 중이라면 안 됩니다. 3개월 통지 해지는 묵시적 갱신이나 갱신요구권으로 연장된 기간에만 적용됩니다.

2. 묵시적 갱신인지 어떻게 알 수 있나요?

만기 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인과 임차인 모두 갱신 거절이나 조건 변경을 알리지 않고 그대로 살고 있다면 묵시적 갱신입니다. 새 계약서를 쓰지 않은 경우가 대부분입니다.

3. 3개월은 문자를 보낸 날부터인가요?

임대인이 통지를 받은 날부터입니다. 읽음 표시나 답장, 내용증명 배달 기록으로 도달일을 확인해 두세요.

4. 3개월이 지났는데 새 세입자가 없다고 보증금을 안 주면요?

해지 효력이 생기면 새 임차인 유무와 관계없이 임대인에게 반환 의무가 있습니다. 받지 못하면 임차권등기명령과 지급명령 같은 절차를 검토합니다.

5. 합의해지 때 중개수수료를 꼭 제가 내야 하나요?

법으로 정해진 의무는 아닙니다. 다만 임대인은 합의해 줄 의무가 없으므로, 수수료 부담이 합의 조건으로 제시되는 경우가 많습니다.

6. 제가 직접 새 세입자를 구해도 되나요?

구해서 소개하는 것은 가능하지만 계약은 임대인이 새 임차인과 직접 맺어야 합니다. 임대인이 조건을 정하므로 보증금과 입주일을 먼저 협의하세요.

7. 먼저 이사하고 짐만 조금 남겨 둬도 되나요?

대항력은 실제 거주(점유)와 전입신고가 유지되어야 합니다. 보증금을 받기 전에 집을 비우고 전출하면 순위를 잃을 수 있어 권하지 않습니다.

8. 임대인이 먼저 나가 달라고 하면 어떻게 되나요?

기간 중에는 임차인도 응할 의무가 없습니다. 응한다면 이사비와 중개수수료 등 보상 조건을 협의해 서면으로 남기세요.

9. 전세대출이 있으면 무엇을 챙겨야 하나요?

보증금 반환일에 대출 상환이 함께 이뤄지도록 은행에 미리 알리고, 임대인이 은행 계좌로 상환할 금액과 절차를 확인합니다. 중도상환수수료 여부는 대출 약정에 따라 다릅니다.

10. 분쟁이 생기면 어디에 물어볼 수 있나요?

주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청하거나 대한법률구조공단 상담을 이용할 수 있습니다. 소송보다 비용과 시간이 적게 듭니다.

공식 출처와 확인일

• 국가법령정보센터 — 주택임대차보호법 — 제6조(묵시적 갱신), 제6조의2(묵시적 갱신 시 임차인의 해지 통지와 3개월 후 효력), 제6조의3(계약갱신요구권 갱신 시 준용)
• 국가법령정보센터 — 공인중개사법 — 중개보수는 중개의뢰인이 부담하고 주택의 요율은 시·도 조례로 정한다는 원칙
• 대한법률구조공단 주택임대차분쟁조정위원회 — 임대차 분쟁 조정 신청 안내

자료 확인일: 2026년 10월 6일

작성자: 송석