전세보증금 지급명령: 임대인이 안 돌려줄 때 셀프 대응 5단계

전세보증금 지급명령을 찾는 분을 위해 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때 전자소송 신청 절차, 인지대·송달료 비용 계산, 2주 이의신청 대응, 임차권등기명령 활용까지 공식 자료를 바탕으로 정리했습니다.

전세보증금 지급명령은 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때 재판 없이 서류 심사만으로 독촉 결정을 받는 절차로, 변호사 없이 전자소송 홈페이지에서 셀프로 신청할 수 있습니다. 다만 임대인이 정본을 송달받은 날부터 2주 이내에 이의신청을 하면 지급명령은 효력을 잃고 일반 소송으로 전환된다는 점을 알아두셔야 합니다. 아래에서 지급명령이 유리한 상황, 비용 계산 방법, 신청 5단계, 임차권등기명령 활용까지 공식 자료를 바탕으로 순서대로 확인할 수 있습니다.

지급명령은 어떤 절차인가?

지급명령(독촉절차)은 금전 지급을 요구하는 채권자가 법원에 신청서를 제출하면, 재판 없이 서류 심사만으로 채무자에게 지급명령을 발송하는 간이 절차입니다. 전세보증금 반환 청구는 금전 청구에 해당하므로 이 절차를 이용할 수 있습니다. 신청은 채무자(임대인)의 주소지를 관할하는 지방법원 단독 판사에게 하며, 법원 전자소송 포털에서 서류를 제출하면 직접 법원에 갈 필요 없이 처리할 수 있습니다.

임대인이 지급명령 정본을 송달받은 날부터 2주 이내에 이의신청을 하지 않으면, 지급명령은 확정판결과 같은 효력을 갖습니다(민사소송법 제470조). 이 효력을 근거로 임대인의 재산에 대한 강제집행을 신청할 수 있습니다. 반대로 임대인이 이의신청을 하면 지급명령은 그 범위에서 효력을 잃고 일반 민사소송으로 전환됩니다. 이의신청 기간은 불변기간이므로, 임대인이 이의를 제기했는지 여부가 절차의 분기점입니다.

여기서 실무적으로 중요한 판단 포인트는 임대인의 성향입니다. 보증금을 돌려주지 않는 이유가 단순한 자금 사정이고 다툼 여지가 적다면 지급명령이 효율적입니다. 반면 임대인이 원상복구 공제, 연체 월세 상계 같은 반대급부를 주장할 가능성이 크다면 이의신청으로 전환될 확률이 높으므로, 처음부터 일반 소송이나 조정 절차를 검토하는 것이 나은 경우도 있습니다. 어느 쪽이든 계약서, 등기부등본, 반환 요구 내역을 증빙으로 정리해 두는 것은 동일합니다.

비용은 얼마나 드나?

지급명령 신청 비용은 인지대와 송달료로 구성됩니다. 인지대는 일반 소송 인지액의 10분의 1이며, 소가(청구금액)에 비례해 계산됩니다. 송달료는 당사자 수와 송달 횟수에 따라 계산됩니다. 계산 공식은 개정될 수 있으므로, 정확한 금액은 신청 전에 법원·법률구조공단의 소송비용 자동계산 서비스로 확인하는 것이 안전합니다.

송달료는 예를 들어 당사자 2인, 회당 약 5,100원, 6회분 기준으로 계산하면 약 61,200원 수준이 됩니다. 다만 송달료 단가는 조정된 적이 있고 사건별 구성에 따라 달라질 수 있으므로, 위 수치는 계산 구조를 이해하기 위한 예시로 보시고 실제 납부액은 전자소송 신청 화면과 소송비용 계산기에서 확인하시기 바랍니다. 승소하면 인지대·송달료 등 소송 비용을 임대인에게 청구할 수 있다는 점도 기억해 두시면 좋습니다.

셀프 신청 5단계

1단계: 반환 요구와 증빙을 먼저 정리합니다

신청 전에 임대인에게 보증금 반환을 요구한 기록을 남겨 두세요. 문자, 통화 녹음 요약, 내용증명 등이 여기에 해당합니다. 함께 준비할 증빙은 임대차계약서, 등기부등본, 보증금 이체 내역, 계약 만료·해지 관련 서류입니다. 지급명령의 청구원인을 설명하는 핵심 자료이며, 이의신청으로 소송이 전환되더라도 그대로 재사용됩니다.

2단계: 관할 법원과 상대방 정보를 확인합니다

지급명령은 채무자(임대인)의 주소지 관할 지방법원에 신청하는 것이 원칙입니다. 등기부등본상 임대인 주소와 계약서상 주소가 다르면 현재 주소를 확인해야 하며, 주소를 몰라도 송달이 어려워질 수 있으므로 등기부등본 확인은 필수입니다. 임대인이 개인인지 법인인지에 따라 당사자 표기도 달라집니다.

3단계: 전자소송으로 신청서를 제출합니다

대법원 전자소송 포털에 회원가입 후 공인전자인증서를 등록하면 “서류제출 → 민사서류 → 지급명령(독촉)신청” 메뉴에서 신청서를 작성할 수 있습니다. 채권자와 채무자의 성명, 송달에 필요한 주소와 연락처, 청구취지(돌려받을 금액), 청구원인(계약 내용과 반환 요구 경위)을 기재합니다. 화면 안내가 앱 버전이나 개정에 따라 조금 다르게 보일 수 있습니다.

4단계: 비용을 납부하고 송달 결과를 확인합니다

신청서 제출 후 인지대와 송달료를 납부하면 법원이 임대인에게 지급명령을 송달합니다. 주소 불명 등으로 송달되지 않으면 절차가 지연될 수 있으므로, 송달 진행 상황을 전자소송 포털에서 확인하세요. 공시송달 등 대체 방법이 필요한 경우 법원 안내에 따라 처리합니다.

5단계: 이의신청 여부에 따라 마무리합니다

임대인이 2주 이내에 이의신청하면 사건은 일반 소송으로 전환되고, 법원이 정한 기한 내에 추가 인지대·송달료 납부와 답변서 대응 절차가 이어집니다. 이의신청이 없으면 지급명령이 확정되며, 확정된 정본을 근거로 임대인 재산(임대 보증금 반환 재원, 급여, 부동산 등)에 대해 강제집행을 신청할 수 있습니다.

이사 전후 임차권등기명령

보증금을 돌려받지 못한 상태에서 이사를 이미 갔다면, 새로 들어올 임차인이 없는 한 대항력과 우선변제권을 잃을 수 있습니다. 이를 막는 제도가 임차권등기명령입니다. 법원에 신청해 임차권등기가 되면 이사 후에도 대항요건과 우선변제권을 유지할 수 있습니다. 신청 비용에는 수입인지, 등록면허세, 송달료 등이 포함되며 몇만 원 수준으로 알려져 있고, 주택임대차보호법에 따라 이 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다. 지급명령과 임차권등기명령은 동시에 준비해 두는 실무 전략이 흔합니다.

상황별 선택 기준

실수 방지 체크리스트

자주 묻는 질문 10개

1. 지급명령은 변호사 없이 혼자 신청할 수 있나요?

가능합니다. 대법원 전자소송 포털에서 신청서 양식 안내에 따라 작성해 제출하면 되며, 많은 임차인이 셀프로 진행합니다. 다만 다툼이 크거나 금액이 크다면 법률구조공단 등 전문가 상담을 받아보시기 바랍니다.

2. 지급명령을 신청하면 얼마나 걸리나요?

서류 심사와 송달에 따라 다르지만, 일반 소송보다 훨씬 짧은 기간 안에 결과가 나오는 구조입니다. 임대인이 2주 이내에 이의신청하지 않으면 지급명령이 확정됩니다. 송달 지연이 있으면 전체 기간은 달라질 수 있습니다.

3. 임대인이 이의신청하면 어떻게 되나요?

지급명령은 효력을 잃고 일반 민사소송으로 전환됩니다. 이의신청은 이유를 적지 않아도 되므로 실무상 이의신청이 이어지는 경우가 많고, 이때는 계약서 등 증빙을 바탕으로 소송에서 다투게 됩니다.

4. 인지대는 어떻게 계산되나요?

일반 소송 인지액의 10분의 1이며 청구금액에 비례합니다. 예를 들어 청구금액이 5,000만원이면 지급명령 인지대는 약 23,000원 수준입니다. 정확한 금액은 신청 화면과 소송비용 계산기에서 확인하세요.

5. 어느 법원에 신청해야 하나요?

원칙적으로 채무자(임대인)의 주소지를 관할하는 지방법원 단독 판사에게 신청합니다. 관할 판단이 애매하면 전자소송 안내 자료나 법원 민원 상담에서 확인하시기 바랍니다.

6. 지급명령이 확정되면 바로 돈을 받을 수 있나요?

확정은 판결과 같은 효력을 갖지만, 임대인이 자발적으로 반환하지 않으면 강제집행 절차가 별도로 필요합니다. 확정 정본을 근거로 재산에 대한 강제집행을 신청하게 됩니다.

7. 임차권등기명령은 언제 신청하는 것이 좋나요?

보증금을 돌려받지 못한 상태로 이사를 가거나 갈 예정이라면 이사 전후 빠른 시기에 신청하는 것이 일반적입니다. 등기가 되면 이사 후에도 대항요건과 우선변제권을 유지할 수 있습니다.

8. 임차권등기명령 비용도 임대인에게 청구할 수 있나요?

주택임대차보호법은 임차권등기명령 신청과 그에 따른 등기에 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다고 규정하고 있습니다. 관련 판례도 이 청구를 인정하는 방향에서 정리되어 왔습니다.

9. 소액임차인 최우선변제금은 지급명령과 어떤 관계인가요?

최우선변제금은 임대인이 아닌 근저당권자 등 다른 권리자보다 먼저 보증금을 회수할 수 있는 금액 기준입니다. 경매가 진행되는 상황이라면 지급명령과 별개로 이 기준이 회수 가능 여부를 좌우합니다.

10. 전세사기를 당했다는 느낌이 들면 지급명령부터 해야 하나요?

반환을 거부하는 사정이 단순 자금 사정인지, 명의 도용·깡통전세 같은 사기 정황인지에 따라 대응이 달라집니다. 사기 정황이 의심되면 증빙을 확보한 뒤 경찰 신고와 법률 상담을 병행하는 것이 안전하며, 법적 청구 절차는 상담 결과에 따라 결정하는 것이 순서입니다.

공식 출처와 확인일

• 대법원 전자소송 포털 — 지급명령(독촉)절차 — 신청 방법, 신청서 기재 항목, 절차 진행 안내
• 국가법령정보센터 — 민사소송법 제470조(이의신청의 효력) — 송달받은 날부터 2주 이내 이의신청 시 지급명령 효력 상실, 불변기간 규정
• 대한법률구조공단 쉽게찾는생활법령 — 인지액 및 송달료 — 소가 구간별 인지액 계산 방식과 지급명령 인지 구조
• 대한법률구조공단 — 소송비용 자동계산 — 인지대·송달료 실제 계산 수단
• 대한법률구조공단 쉽게찾는생활법령 — 임차권등기명령의 신청비용 — 임차권등기명령 신청 비용 구성

자료 확인일: 2026년 9월 30일