전세사기 대비 3·3·3 법칙: 계약 전·중·후 체크리스트와 보증금 지키는 방법

국토부 전세사기 피해예방 안내서 확인하기 →

안내서와 계약 과정별 체크리스트는 주택도시보증공사(HUG) 홈페이지에서 내려받을 수 있습니다. 계약 전 등기부등본 확인은 전세사기 대비의 출발점이지만, 이것만으로 끝나는 것은 아닙니다.

국토부 3·3·3 법칙: 단계별 확인 항목

국토교통부는 2025년 8월 28일 전세사기 피해예방 안내서 「전세계약 제대로 알고 하기」를 발간하고, 계약 전·중·후에 확인할 “안심계약 3·3·3 법칙” 체크리스트를 부록으로 제공했습니다. 체크리스트는 주민센터, 은행, 공인중개사무소에서 실물로 받을 수 있고 HUG 홈페이지에서 내려받을 수 있습니다.

이 체크리스트는 2025년 7월 두 차례의 국정현안관계장관회의 후속 조치로 경찰청·한국공인중개사협회와 함께 제작됐고, 전세사기피해자법 개정 이후 피해예방의 중요성이 커진 상황에서 마련된 것입니다. 계약 단계마다 시간을 내어 항목을 하나씩 지우는 방식으로 활용하면 됩니다.

등기부등본에서 잡아야 할 위험 신호

등기부등본은 표제부(건물 정보), 갑구(소유권에 관한 사항), 을구(소유권 외 권리)로 구성됩니다. 각 구역에서 확인할 항목과 위험 신호는 다음과 같습니다.

• 표제부: 계약서의 주소와 등기부의 주소가 일치하는지, 건물이 아니라 토지 등기만 떼어 보지 않았는지 확인합니다.
• 갑구: 소유자가 계약하려는 임대인과 동일인인지, 소유권이 반복해 이전된 흔적은 없는지, 압류·가압류·경매개시결정 등기가 있는지 확인합니다.
• 을구: 근저당권의 개수와 채권최고액 합계, 선순위 전세권 설정 여부를 확인합니다. 근저당 채권최고액 합계가 시세 대비 과도하게 큰 물건은 보증금 회수 위험이 커지므로, 통상 위험 신호로 평가하는 판단 기준이 많습니다.

다만 등기부등본에 기록되지 않는 요인도 있습니다. 소유자의 다른 채무, 등기가 잡히기 전 가압류, 신탁 회사 명의로 이전된 물건의 임대차 관계 등은 등기부만으로 판단할 수 없습니다. 그래서 국토부 체크리스트가 등기부 확인과 별도로 보증보험 가입 가능 여부를 계약 전 필수 항목으로 넣은 것입니다. 보증기관은 요건 심사를 통해 등기부로 확인하기 어려운 위험까지 걸러주는 역할을 합니다.

임대인과 중개사 확인: 계약 시 실수

계약 단계의 대표적인 실수는 “등기부등본만 떼면 끝”이라는 생각입니다. 실제 사고 사례에서는 임대인이 아니라 제3자와 계약을 하거나, 정상 영업하지 않는 중개사무소를 거치면서 문제가 커지는 경우가 있습니다.

1. 중개사무소 정상영업 확인: 브이월드(vworld.kr)에서 중개사무소 등록과 중개보증금·배상책임보험 가입 여부를 확인합니다.
2. 임대인 동일성 확인: 등기부등본의 소유자 이름과 신분증, 계약서상 임대인이 모두 같은지 대조합니다. 대리인과 계약할 때는 위임장과 인감증명서 등 대리권 증빙을 확인합니다.
3. 계약서 확인: 주택임대차표준계약서 또는 한국공인중개사협회 계약서 등 공신력 있는 양식을 사용하고, 보증금 반환 시기와 원상복구 범위를 특약으로 명확히 남깁니다.
4. 무자격 중개 주의: 공인중개사가 아닌 자가 중개 행위를 하는 경우 계약 자체의 안전성과 피해 보상 체계가 달라질 수 있습니다.

계약서상 주의사항을 구체적으로 남기는 요령은 전세·월세 원상복구 비용: 도배·장판·곰팡이와 보증금 공제 기준에서 특약 문구와 공제 기준을 참고할 수 있습니다.

계약 후 당일에 해야 할 일과 보증보험

계약 후 절차는 전세사기 대비에서 가장 자주 생략되는 부분입니다. 잔금을 치르기 전과 당일에 아래 순서를 지키는 것이 대항력과 우선변제권을 확보하는 핵심입니다.

1. 1단계: 잔금 지급 전 등기부 재확인. 계약서 작성일과 잔금일 사이에 새로 설정된 근저당·가압류가 없는지 다시 발급해 비교합니다. 중간에 권리관계가 변했다면 잔금을 치르기 전에 중개사와 확인해야 합니다.
2. 2단계: 전입신고와 확정일자를 당일 완료. 주민등록 이전과 확정일자는 대항력과 우선변제권의 기준이 되는 날짜를 만듭니다. 이사 당일 주민센터 또는 정부24에서 함께 처리하는 것이 안전합니다.
3. 3단계: 임대차계약 신고. 보증금 6천만 원 초과 또는 월차임 30만 원 초과 주택은 신고 대상이며, 신고를 마치면 확정일자가 부여됩니다.
4. 4단계: 전세보증금 반환보증 가입 여부 확인. HUG(주택도시보증공사), HF(한국주택금융공사), SGI 서울보증보험의 반환보증은 가입 요건과 보증 한도가 다릅니다. 계약 전에 가입 가능 여부를 물어보고, 가입하지 못하는 사유가 있다면 그 물건의 위험 요인을 다시 점검하는 신호로 봐야 합니다.

보증금 규모와 소액임차인 최우선변제금의 관계는 소액임차인 최우선변제금 2026: 지역별 금액표와 근저당 날짜 기준에서 확인할 수 있습니다. 보증보험 가입 요건과 이행청구 절차는 HUG 전세보증금반환보증 이행청구 방법과 준비 순서에 정리되어 있습니다.

피해 정황이 보이기 시작했다면

전세사기는 계약 전에 막는 것이 원칙이지만, 계약 후에도 임대인의 경제적 악화 정황이 보이기 시작하면 대응을 준비해야 합니다. 대표적인 정황과 첫 대응은 다음과 같습니다.

임대차가 종료됐는데 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 이사해야 한다면, 이사 전에 임차권등기명령으로 기존 권리를 유지하는 절차를 검토합니다. 임차권등기 신청 접수와 실제 등기 완료는 다르므로 등기부에 반영됐는지까지 확인해야 합니다. 전체적인 대응 순서는 전세보증금 못 받았을 때 대처법: 상황별 반환 절차와 이사 전 체크리스트에서 상황별로 정리했습니다. 반환 요구 문서는 전세보증금 반환 내용증명 작성법을, 법적 절차 선택은 지급명령 vs 소송 비용·기간·선택 기준을 참고하세요. 보증금을 돌려받은 뒤에는 임차권등기명령 해제 방법으로 말소까지 마무리합니다.

HUG 반환보증에 가입한 경우에는 계약 종료 후 1개월이 지나도록 보증금을 받지 못한 경우 등 보증사고 요건을 충족하면 이행청구를 검토할 수 있습니다. 이행청구는 임차권등기명령을 마친 뒤에 가능하므로, 사고 통지와 청구 순서를 미리 확인해 두는 것이 좋습니다.

실수 방지 체크리스트

자주 묻는 질문 10개

1. 전세사기 대비 3·3·3 법칙은 무엇인가요?

국토교통부가 경찰청·한국공인중개사협회와 함께 만든 전세사기 피해예방 체크리스트의 핵심 원칙으로, 계약 전(시세 조사·등기부등본 확인·보증보험 가입 가능 여부), 계약 시(중개사 정상영업·임대인 동일성·공신력 있는 계약서), 계약 후(계약신고·확정일자·잔금 전 등기 재확인·당일 전입신고) 단계마다 확인 항목을 점검하라는 안내입니다.

2. 등기부등본만 확인하면 전세사기를 막을 수 있나요?

아닙니다. 등기부등본은 소유자와 근저당·가압류 등 등기된 권리관계를 보여주지만, 소유자의 다른 채무나 등기 전 상태는 확인할 수 없습니다. 등기부 확인과 함께 시세 비교, 보증보험 가입 가능 여부 확인을 함께 해야 합니다.

3. 시세보다 보증금이 낮은 집은 무조건 피해야 하나요?

터무니없이 낮은 보증금은 깡통전세의 대표적인 의심 신호 중 하나이지만, 실거주 일부 기간 제한이나 임대 사정으로 낮게 책정된 정상 사례도 있습니다. 보증금 수준이 특이하다면 등기부의 근저당 합계와 보증보험 가입 가능 여부로 위험 여부를 교차 확인하는 것이 필요합니다.

4. 전세보증금 반환보증은 어디서 가입하나요?

주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI 서울보증보험에서 취급합니다. 기관별 가입 요건과 보증 한도, 보증료가 다르므로 계약 전에 해당 물건의 가입 가능 여부와 조건을 비교해 확인해야 합니다.

5. 임대인이 대리인이라면 어떻게 확인하나요?

등기부등본상 소유자와 위임인이 동일한지, 위임장과 인감증명서 등 대리권 증빙이 실제로 존재하는지 확인합니다. 대리권 증빙이 부족하면 계약을 보류하고 소유자와 직접 확인하는 것이 안전합니다.

6. 잔금일에 등기부등본을 다시 떼야 하나요?

계약서 작성 후 잔금일 사이에 새로운 근저당·가압류가 설정될 수 있으므로, 잔금 지급 직전 등기부를 다시 발급해 변동 여부를 비교하는 것이 국토부 체크리스트에도 포함된 핵심 절차입니다.

7. 전입신고와 확정일자는 언제까지 해야 하나요?

대항력과 우선변제권은 주민등록 이전과 실제 입주를 마친 날부터 인정되므로, 잔금 당일 전입신고와 확정일자 신청을 함께 완료하는 것이 안전합니다. 국토부 체크리스트도 전입신고 당일 완료를 계약 후 필수 항목으로 안내합니다.

8. 깡통전세 의심 신호에는 무엇이 있나요?

갑구의 반복적인 소유권 변경, 을구의 근저당 채권최고액 합계가 시세 대비 과도하게 큰 경우, 가압류·압류·경매개시결정 등기의 존재, 보증보험 가입이 거절되는 물건 등이 대표적입니다. 하나만으로 단정하지 말고 여러 신호를 함께 확인하세요.

9. 전세보증금을 못 받기 시작하면 무엇부터 해야 하나요?

계약 종료 여부를 확인하고 반환 요구를 문서로 남긴 뒤, 이사가 필요하다면 이사 전에 임차권등기명령으로 권리를 보전합니다. 반환보증에 가입했다면 보증기관의 사고 요건과 이행청구 절차를 확인하고, 다툼 상황에 따라 지급명령·소송 등 법적 절차를 비교합니다.

10. 전세사기 피해 예방 안내서는 어디서 받을 수 있나요?

주택도시보증공사(HUG) 홈페이지에서 내려받을 수 있고, 주민센터·은행·공인중개사무소에서 실물로 배부받을 수 있습니다. 체크리스트는 계약 과정별 필수 확인사항을 앞뒤 한 장으로 구성해 휴대하며 사용할 수 있습니다.

공식 출처와 확인일

• 국토교통부 전세사기 피해예방 안내서 발간 보도 (중앙일보, 2025. 8. 28.) — 안심계약 3·3·3 법칙 구성 항목, 체크리스트 제작 주체와 배포 경로, HUG 홈페이지 다운로드 안내 확인
• 주택도시보증공사(HUG) 홈페이지 — 전세사기 피해예방 안내서 및 체크리스트 다운로드 경로, 전세보증금반환보증 안내 확인
• HUG 전세보증금반환보증 이행청구 안내 — 보증사고 발생 후 이행청구 절차와 임차권등기명령 완료 요건 확인
• 브이월드(공간정보오픈플랫폼) — 공인중개사무소 정상영업 확인 경로 확인

자료 확인일: 2026년 9월 29일