계약갱신요구권은 만료 6개월~2개월 전에 한 번 쓸 수 있고, 갱신하면 2년 연장에 증액은 5% 이내로 제한됩니다. 요구 문자 예시, 증액 계산, 집주인 실거주 거절 사유와 거짓 거절 시 손해배상 기준까지 정리했습니다.
임대차 정보 · 세입자 권리 · 2026년 9월 25일 확인
계약갱신요구권 사용법: 언제·어떻게 말해야 2년 더 살 수 있을까
행사 기간(만료 6개월~2개월 전), 5% 증액 상한, 집주인이 거절할 수 있는 사유, 실거주 거절 뒤 다른 사람에게 세를 줬을 때 손해배상까지 순서대로 정리했습니다.
주택 세입자는 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 집주인에게 갱신을 요구할 수 있고, 이 권리는 한 번만 쓸 수 있습니다. 갱신되면 계약기간은 2년, 보증금·월세 인상은 기존의 5% 이내로 제한됩니다. 집주인은 본인이나 직계존비속의 실거주, 2기 차임 연체 등 법에 정한 사유가 있을 때만 거절할 수 있습니다. 요구는 날짜가 남는 문자·내용증명으로 하는 것이 안전합니다.
1. 계약갱신요구권 기본 구조
계약갱신요구권은 주택임대차보호법 제6조의3에 있는 세입자의 권리입니다. 최초 계약 2년에 갱신 2년을 더해 최대 4년 거주를 보장하는 장치로, 전세·월세·반전세 모두 적용됩니다. 주민등록과 점유를 갖춘 주거용 임대차라면 계약서에 따로 적혀 있지 않아도 법으로 생기는 권리입니다.
임대차 기간 중 한 번만 행사
갱신된 계약의 존속기간
보증금·월세 증액 상한
갱신 후 세입자 해지 효력 발생
묵시적 갱신과는 다릅니다. 집주인과 세입자 모두 기간 안에 아무 말을 하지 않아 자동 연장된 경우는 묵시적 갱신이며, 이때는 갱신요구권을 쓴 것으로 보지 않습니다. 그래서 묵시적 갱신 2년이 끝날 때 다시 갱신요구권을 행사할 수 있습니다.
근거: 주택임대차보호법 제6조의3, 찾기쉬운 생활법령 – 임대차계약의 갱신
2. 행사 기간 계산법
갱신 요구는 만료일 6개월 전부터 2개월 전까지 집주인에게 도달해야 합니다. 보낸 날이 아니라 상대방이 받은 날이 기준이라는 점이 중요합니다. 2개월 전 마지막 날에 보냈는데 집주인이 다음 날 확인했다면 분쟁이 생길 수 있습니다.
| 계약 만료일 | 행사 시작 | 행사 마감(도달 기준) |
|---|---|---|
| 2027년 1월 31일 | 2026년 7월 31일경 | 2026년 11월 30일경 |
| 2027년 3월 31일 | 2026년 9월 30일경 | 2027년 1월 31일경 |
| 2027년 6월 30일 | 2026년 12월 30일경 | 2027년 4월 30일경 |
※ 기간 계산의 첫날·말일 처리에 따라 하루 차이가 생길 수 있으므로 마감 1~2주 전에 보내는 것을 권합니다.
집주인이 먼저 “나가 달라”는 통보를 보내는 경우도 같은 기간이 적용됩니다. 만료 통보 시기와 문자 효력은 전세·월세 계약 만료 통보 언제까지? 문자 효력과 통보 방법 7단계에서 자세히 다뤘습니다.
3. 요구하는 방법과 문자 예시
법은 방식을 정해 두지 않아 말로 해도 효력은 있습니다. 하지만 나중에 “들은 적 없다”는 분쟁을 막으려면 기록이 남는 방법을 쓰세요.
- 문자·카카오톡: 읽음 표시와 답장이 증거가 됩니다. 캡처를 바로 저장하세요.
- 이메일: 평소 이메일로 연락하던 사이라면 보조 수단으로 쓸 수 있습니다.
- 내용증명: 집주인이 연락을 피하거나 마감이 가까울 때 가장 확실합니다.
갱신 요구 문자 예시
“안녕하세요, ○○동 ○○호 임차인 ○○○입니다. 현재 임대차 계약이 2027년 1월 31일 만료 예정이어서 주택임대차보호법 제6조의3에 따라 계약갱신을 요구합니다. 갱신 조건은 협의 부탁드리며, 증액이 있다면 법정 한도(5%) 안에서 정해 주시면 감사하겠습니다.”
집주인이 답이 없다면 마감 2~3주 전에 내용증명을 추가로 보내 두면 안전합니다. 작성 요령은 전세보증금 반환 내용증명 작성법의 형식을 그대로 응용하면 됩니다.
4. 5% 증액 상한 계산 예시
갱신요구권으로 갱신할 때 집주인은 보증금이나 월세를 기존 금액의 5%까지만 올릴 수 있습니다. 5%는 “무조건 올릴 수 있는 금액”이 아니라 “최대 한도”이므로 협의로 동결하거나 더 적게 올릴 수도 있습니다. 시·도 조례로 5%보다 낮은 상한을 정한 지역이라면 그 기준을 따릅니다.
| 현재 조건 | 5% 상한 계산 | 갱신 후 최대 |
|---|---|---|
| 전세 3억 원 | 3억 × 5% = 1,500만 원 | 3억 1,500만 원 |
| 보증금 2,000만 / 월 80만 | 월세만 올리면 80만 × 5% = 4만 원 | 월 84만 원 |
| 전세 → 반전세 전환 요구 | 전월세전환율로 환산해 비교 | 환산 총액 기준 5% 이내 |
증액분이 있다면 새 계약서에 확정일자를 다시 받아야 합니다. 받지 않으면 증액분은 그사이 설정된 근저당보다 순위가 밀릴 수 있습니다. 자세한 이유는 전세 보증금 증액 재계약 확정일자, 다시 안 받으면 증액분은 후순위입니다를 참고하세요.
5. 집주인이 거절할 수 있는 사유
집주인은 법에 열거된 사유가 있을 때만 갱신을 거절할 수 있습니다. “시세가 올라서”, “매도 예정이라서”는 원칙적으로 거절 사유가 아닙니다.
- 세입자가 2기(2개월분) 차임에 해당하는 금액을 연체한 사실이 있는 경우
- 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우
- 서로 합의해 집주인이 상당한 보상을 제공한 경우
- 집주인 동의 없이 전부 또는 일부를 전대한 경우
- 고의나 중대한 과실로 집을 크게 파손한 경우
- 집의 전부 또는 일부가 멸실돼 목적을 달성할 수 없는 경우
- 계약 당시 고지한 철거·재건축 계획, 안전사고 우려, 다른 법령에 따른 철거·재건축
- 집주인(직계존속·직계비속 포함)이 실제 거주하려는 경우
- 그 밖에 세입자의 의무 위반이 커서 계약을 이어가기 어려운 경우
집을 판 경우는 시점이 중요합니다. 세입자가 갱신을 요구하기 전에 새 집주인이 소유권 이전을 마쳤다면 새 집주인의 실거주로 거절할 수 있지만, 갱신 요구 뒤에 소유권을 넘겨받은 매수인은 원칙적으로 실거주를 이유로 거절하기 어렵다는 것이 대법원 판단입니다. 매매 소식이 들리면 요구를 서둘러 보내는 편이 유리합니다.
6. 실거주 거절 후 다른 세입자, 손해배상
집주인이 실거주를 이유로 거절해 놓고 원래 갱신됐을 2년 안에 정당한 사유 없이 제3자에게 세를 주면, 세입자는 손해배상을 청구할 수 있습니다. 합의한 금액이 없다면 다음 중 가장 큰 금액이 기준입니다.
- 갱신 거절 당시 월차임(보증금은 월세로 환산)의 3개월분
- 새 세입자에게 받은 환산월차임과 기존 환산월차임 차액의 2년분
- 거절 때문에 세입자가 입은 실제 손해(이사비, 중개보수 등)
전입세대 열람이나 확정일자 부여현황 열람으로 새 세입자 여부를 확인할 수 있는지는 조건이 있으므로, 이사 후에도 주민센터에 문의해 확인 가능 범위를 알아 두세요. 거절 문자와 이사 비용 영수증은 반드시 보관합니다.
근거: 주택임대차보호법 제6조의3 제5항·제6항
7. 갱신 후 중도 해지와 확정일자
갱신요구권으로 연장된 계약에서 세입자는 언제든 해지를 통보할 수 있고, 집주인이 통보를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다. 이때 새 세입자를 구할 때 드는 중개보수를 누가 내는지 다툼이 잦은데, 법정 해지권을 쓴 경우라면 사정이 달라집니다. 유형별 정리는 월세 중도퇴실 중개수수료 누가 낼까?에서 확인하세요.
월세로 갱신했다면 새 계약서 기준으로 연말정산 월세 세액공제도 챙길 수 있습니다. 계약서 사본과 이체 내역을 한 폴더에 모아 두면 편합니다.
8. 실수 방지 체크리스트
- 계약서의 정확한 만료일을 확인하고 6개월 전·2개월 전 날짜를 달력에 표시했나요?
- 이전에 갱신요구권을 쓴 적이 없는지(묵시적 갱신은 제외) 확인했나요?
- 요구 문자에 “계약갱신요구”라는 표현을 분명히 넣었나요?
- 집주인의 읽음 표시나 답장, 내용증명 도달 날짜를 저장했나요?
- 증액 요구가 기존 금액의 5% 이내인지 직접 계산해 봤나요?
- 증액분이 있으면 새 계약서로 확정일자를 다시 받았나요?
- 실거주 거절을 받았다면 거절 사유가 담긴 메시지를 보관했나요?
- 이사 비용·중개보수 영수증을 손해배상 대비로 모아 두었나요?
자주 묻는 질문 10개
1. 만료 1개월 전에 요구하면 효력이 없나요?
2개월 전까지 도달하지 않았다면 갱신요구권 행사로 보기 어렵습니다. 다만 양쪽 모두 아무 통보가 없었다면 묵시적 갱신이 될 수 있습니다.
2. 집주인과 합의해서 연장한 것도 1회 사용한 건가요?
세입자가 요구권을 명시적으로 행사하지 않은 합의 갱신은 원칙적으로 사용으로 보지 않습니다. 분쟁을 막으려면 계약서 특약에 행사 여부를 적어 두세요.
3. 5% 넘게 올리자는데 거부하면 쫓겨나나요?
갱신요구권을 행사했다면 집주인은 5%를 넘는 증액을 이유로 거절할 수 없습니다. 초과분에 동의하지 않아도 됩니다.
4. 이미 5% 넘게 올려 줬다면 돌려받을 수 있나요?
갱신요구권 행사에 따른 갱신이라면 초과분 반환을 청구할 여지가 있습니다. 합의 갱신이었는지에 따라 달라 법률 상담을 권합니다.
5. 집주인 자녀가 들어온다는 것도 거절 사유인가요?
네, 집주인의 직계존속·직계비속 실거주는 법정 거절 사유입니다. 형제자매는 포함되지 않습니다.
6. 월세를 두 달 밀린 적이 있으면 요구할 수 없나요?
2기 차임액에 해당하는 연체 사실이 있으면 집주인이 거절할 수 있습니다. 나중에 갚았더라도 사실 자체가 문제될 수 있습니다.
7. 상가도 똑같이 적용되나요?
상가는 상가건물 임대차보호법이 따로 적용돼 최대 10년 보장 등 기준이 다릅니다. 이 글은 주택 기준입니다.
8. 갱신 후 1년 만에 나가도 되나요?
갱신요구권으로 연장된 계약은 세입자가 언제든 해지를 통보할 수 있고, 3개월 뒤 효력이 생깁니다.
9. 갱신하면 전세보증보험도 새로 가입해야 하나요?
보증기관과 상품마다 연장·재가입 조건이 달라 갱신 계약서를 받는 즉시 보증기관에 확인해야 합니다.
10. 분쟁이 생기면 어디에 도움을 받을 수 있나요?
주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청하거나 대한법률구조공단 상담(132)을 이용할 수 있습니다.
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이 글은 2026년 9월 25일 기준 법령과 공개 자료로 정리한 일반 정보이며 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 계약 내용과 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으니 분쟁이 예상되면 법률구조공단이나 변호사와 상담하세요.