집주인 바뀌면 전세계약: 보증금·계약서·갱신요구권 대응 6단계 (2026)

집주인 바뀌면 전세계약은 대항력이 있는 한 그대로 새 집주인에게 승계됩니다. 계약서를 다시 써야 하는지, 보증금은 누구에게 받는지, 갱신요구권과 보증보험·전세대출 처리까지 대응 6단계로 정리했습니다.

집주인 바뀌면 전세계약은 전입신고와 실제 거주로 대항력을 갖춘 임차인이라면 내용 그대로 새 집주인에게 넘어갑니다. 계약서를 다시 쓸 의무는 없고, 보증금도 만기에 새 집주인에게 청구합니다. 다만 전입신고가 근저당보다 늦었거나 보증보험·전세대출이 걸려 있으면 챙겨야 할 일이 달라집니다. 아래에서 승계 원칙, 상황별 판단표, 대응 6단계, 갱신요구권과 실거주 통보 문제를 순서대로 확인할 수 있습니다.

집주인 바뀌면 전세계약이 승계되는 원칙

주택임대차보호법 제3조 제4항은 임차주택을 넘겨받은 사람이 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 정하고 있습니다. 매매·증여·상속 어느 경우든 같고, 임차인의 동의가 필요하지 않습니다. 새 집주인은 기존 계약의 기간, 보증금, 월세, 특약을 그대로 떠안습니다.

이 규정이 적용되려면 임차인이 대항력을 갖추고 있어야 합니다. 대항력은 주택을 인도받아 살면서 전입신고를 마친 다음 날 0시에 생깁니다. 요건과 발생 시점은 대항력 확정일자 요건과 순위 정리에서 자세히 확인할 수 있습니다.

핵심: 승계되는 것은 “계약”이고, 보증금을 실제로 돌려받을 수 있는지는 “순위”의 문제입니다. 일반 매매로 집주인만 바뀐 경우에는 순위가 달라지지 않지만, 경매로 넘어간 경우에는 선순위 권리가 있는지에 따라 결과가 크게 달라집니다.

상황별 판단표

경매 상황에서 보증금이 적다면 순위와 관계없이 일정액을 먼저 받을 수 있는 제도도 있습니다. 기준 금액은 소액임차인 최우선변제금 지역별 금액표에서 확인하세요.

임차인 대응 6단계

1. 1단계: 등기사항증명서로 소유자 변경을 확인합니다. 문자나 전화 통보만 믿지 말고 갑구에서 새 소유자 이름과 소유권 이전 접수일을 직접 봅니다. 을구에 새 근저당이 생겼는지도 함께 확인합니다.
2. 2단계: 새 집주인의 연락처와 입금 계좌를 확인합니다. 월세나 관리비를 내는 계약이라면 등기상 소유자 본인 명의 계좌인지 확인한 뒤 입금처를 바꿉니다. 확인 전까지는 송금 기록이 남는 방법으로 기존 방식대로 내는 편이 안전합니다.
3. 3단계: 기존 계약서와 확정일자를 그대로 보관합니다. 새 계약서를 쓰지 않아도 기존 계약서의 효력과 확정일자 순위가 유지됩니다. 새 계약서를 요구받았다면 보증금·기간·특약이 바뀌는지부터 확인합니다.
4. 4단계: 보증보험 가입 기관에 알립니다. 전세보증금 반환보증에 가입했다면 임대인 변경 사실을 보증기관에 통지하고 필요한 변경 절차를 안내받습니다. 기관과 상품마다 절차가 다르므로 고객센터에서 확인해야 합니다.
5. 5단계: 전세대출 은행에 알립니다. 전세자금대출을 받았다면 은행에 임대인 변경을 알립니다. 대출 약정에 통지 의무가 들어 있는 경우가 많고, 만기 연장 때 새 집주인 확인이 필요할 수 있습니다.
6. 6단계: 만기와 갱신 일정을 다시 점검합니다. 만기일, 갱신요구권 행사 가능 기간(만료 6개월~2개월 전)을 달력에 적고, 새 집주인의 계획(실거주·재임대)을 미리 물어 둡니다.

새 집주인이 실거주하겠다며 나가라고 할 때

먼저 남은 계약기간은 보호됩니다. 새 집주인이 실거주를 이유로 계약기간 중간에 나가 달라고 요구할 수는 없습니다.

쟁점은 만기 때입니다. 임차인이 계약갱신요구권을 행사하더라도 임대인이 실제 거주하려는 경우에는 거절할 수 있는데, 대법원은 2022년 12월 판결(2021다266631)에서 임차인의 갱신 요구 이후에 집을 넘겨받은 새 집주인도 갱신거절 기간(만료 6개월~2개월 전) 안이라면 본인의 실거주를 이유로 거절할 수 있다는 취지로 판단했습니다.

실거주를 이유로 내보낸 뒤 정당한 사유 없이 다른 사람에게 임대하면 손해배상 책임이 생길 수 있으므로, 거절 통보는 반드시 기록으로 남겨 두세요. 행사 기간과 거절 사유 전체는 계약갱신요구권 사용법에 정리되어 있습니다.

승계를 원하지 않을 때 계약 끝내는 방법

새 집주인의 자금 사정이 불안하거나 이번 기회에 이사하고 싶다면 승계를 거부할 수 있습니다. 판례는 임차인이 임대인 지위 승계를 원하지 않는 경우 매매 사실을 안 때부터 상당한 기간 안에 이의를 제기하면 승계되는 임대차관계의 구속에서 벗어날 수 있다고 봅니다(대법원 98마100 결정 취지). 이 경우 보증금 반환 의무는 이전 집주인에게 남습니다.

• 매매 사실을 알게 된 뒤 미루지 말고 이전 집주인에게 내용증명 등 기록이 남는 방법으로 이의와 해지 의사를 알립니다.
• ‘상당한 기간’은 법에 숫자로 정해져 있지 않아 다툼이 생길 수 있으므로 빠를수록 안전합니다.
• 이전 집주인이 보증금을 바로 돌려줄 수 있는지가 현실적인 관건입니다. 대금 정산이 끝나기 전에 움직이는 편이 유리합니다.

합의로 중간에 나가는 일반적인 경우의 수수료 부담과 절차는 전세 만기 전 이사 가이드를, 만기에 보증금을 받지 못한 경우에는 임차권등기명령 신청 방법을 참고하세요.

자주 묻는 질문 10개

1. 집주인이 바뀌면 계약서를 꼭 다시 써야 하나요?

아닙니다. 대항력이 있으면 기존 계약서 그대로 효력이 유지됩니다. 다시 쓴다면 조건이 같더라도 기존 계약서와 확정일자는 함께 보관하세요.

2. 새 계약서를 쓰면 확정일자를 다시 받아야 하나요?

보증금을 올리지 않았다면 기존 확정일자의 순위가 유지됩니다. 보증금을 올렸다면 증액분에 대해서는 새 확정일자를 받아야 그 부분의 순위가 생깁니다.

3. 집주인이 매매 사실을 미리 알려야 하나요?

임대인이 집을 팔 때 임차인의 동의를 받거나 미리 알릴 법적 의무는 원칙적으로 없습니다. 그래서 등기 확인을 임차인이 직접 해 두는 것이 중요합니다.

4. 만기에 보증금은 누구에게 달라고 하나요?

승계된 경우 새 집주인에게 청구합니다. 이전 집주인은 원칙적으로 반환 의무에서 벗어납니다.

5. 새 집주인이 보증금이나 월세를 올려 달라고 하면요?

계약기간 중에는 기존 조건이 유지됩니다. 증액 청구는 법이 정한 한도와 시기 제한을 따르며, 갱신요구권으로 갱신할 때는 5% 이내로 제한됩니다.

6. 전입신고를 안 했는데 집이 팔렸습니다. 어떻게 되나요?

대항력이 없어 새 집주인에게 계약을 주장하기 어렵습니다. 보증금은 이전 집주인에게 청구해야 하므로 바로 법률 상담을 받는 것이 좋습니다.

7. 새 집주인이 법인이거나 여러 명이어도 똑같나요?

승계 원칙은 같습니다. 공동소유라면 보증금 반환 의무도 공유자들이 함께 부담하므로, 연락 창구와 입금 계좌를 분명히 정해 두세요.

8. 전세보증금 반환보증은 자동으로 유지되나요?

자동으로 처리된다고 단정할 수 없습니다. 임대인 변경 시 통지나 변경 절차를 요구하는 경우가 있으므로 가입한 보증기관에 바로 확인하세요.

9. 집이 경매로 넘어간 경우에도 계약이 승계되나요?

내 대항력이 등기부상 가장 앞선 권리보다 빠르면 낙찰자에게 승계됩니다. 선순위 근저당이 있으면 승계되지 않고 배당 절차에서 보증금을 회수해야 합니다.

10. 이전 집주인과 한 특약도 새 집주인에게 주장할 수 있나요?

임대차 계약의 내용이 된 특약은 함께 승계됩니다. 다만 계약서에 적히지 않은 구두 약속은 입증이 어려우므로 문자나 녹취 등 자료를 확보해 두세요.

공식 출처와 확인일

• 국가법령정보센터 — 주택임대차보호법 — 제3조(대항력, 임대인 지위 승계), 제6조의3(계약갱신 요구)
• 대법원 인터넷등기소 — 등기사항증명서 열람·발급으로 소유자 변경 확인
• 대한법률구조공단 — 임대차 관련 법률 상담(국번 없이 132)

자료 확인일: 2026년 10월 8일

작성자: 송석