전세 재계약 보증금 증액: 증액 계약서 작성·확정일자·등기부 확인 5단계 (2026)

전세 재계약 보증금 증액 때는 증액분에 확정일자를 새로 받아야 그 금액의 순위가 생깁니다. 증액 전 등기부 확인, 계약서 쓰는 두 가지 방법, 5% 상한 적용 여부, 임대차 신고와 보증보험 처리까지 5단계로 정리했습니다

전세 재계약 보증금 증액에서 가장 중요한 것은 올려 준 금액의 순위입니다. 처음 보증금은 기존 전입신고와 확정일자로 순위가 지켜지지만, 증액분은 증액 계약서에 확정일자를 새로 받은 날을 기준으로 순위가 정해집니다. 그 사이 집주인이 대출을 받았다면 증액분은 그 대출보다 뒤로 밀립니다. 아래에서 증액 전 등기부 확인, 계약서를 쓰는 두 가지 방법, 5% 상한이 적용되는 경우, 임대차 신고와 보증보험 처리까지 순서대로 확인할 수 있습니다.

증액분 순위가 따로 정해지는 원리

임차인이 경매나 공매에서 보증금을 먼저 돌려받는 우선변제권은 대항력(전입신고와 거주)과 확정일자를 모두 갖춘 시점에 생깁니다. 보증금을 올리면 올린 금액은 새로운 약정이므로, 그 부분은 새 확정일자를 받은 때부터 보호됩니다. 요건 자체는 대항력 확정일자 요건과 순위 정리에서 자세히 볼 수 있습니다.

순위 예시(가정)

이 집이 4억 원에 낙찰되어 비용을 빼고 3억 9,000만 원이 배당된다면, 처음 보증금 3억 원과 근저당 9,000만 원까지만 배당되고 증액분 3,000만 원은 배당받지 못합니다. 다만 근저당보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인이므로 배당받지 못한 보증금은 낙찰자에게 주장할 여지가 있지만, 증액분은 근저당 설정 이후의 약정이어서 낙찰자에게 대항하기 어렵다는 것이 판례의 태도입니다.

핵심: 증액 전에 등기부를 보는 이유는 증액분이 몇 순위가 되는지 알기 위해서입니다. 새 근저당이 있다면 증액 대신 월세로 전환하거나, 대출 일부 상환을 조건으로 협의하는 방법을 검토하세요.

5% 상한이 적용되는 경우와 아닌 경우

보증금 3억 원이면 5%는 1,500만 원입니다. 집주인이 그보다 많이 요구한다면 갱신요구권을 쓸지, 합의 재계약을 할지 선택해야 합니다. 합의 재계약으로 올려 주었다면 계약서 특약에 “임차인은 계약갱신요구권을 행사하지 않았음”을 적어 두어야 다음 만기에 갱신요구권을 쓸 때 다툼이 줄어듭니다. 행사 기간과 거절 사유는 계약갱신요구권 사용법을, 통보 시기는 전세·월세 계약 만료 통보 방법을 참고하세요.

증액 재계약 5단계

1. 1단계: 재계약 당일 등기사항증명서를 발급합니다. 갑구에서 소유자가 그대로인지, 을구에서 처음 계약 이후 새로 생긴 근저당·가압류가 있는지 확인합니다.
2. 2단계: 계약서 작성 방법을 정합니다. 아래 표의 두 방법 중 하나를 고릅니다. 어느 쪽이든 기존 계약서는 원본 그대로 보관합니다.
3. 3단계: 증액분을 집주인 명의 계좌로 이체합니다. 등기부상 소유자 본인 계좌로 보내고 이체 내역을 저장합니다.
4. 4단계: 증액 계약서에 확정일자를 받습니다. 주민센터 방문이나 온라인으로 받을 수 있고, 임대차 신고를 하면 확정일자가 함께 부여됩니다. 계약 당일 처리하는 것이 안전합니다.
5. 5단계: 보증보험과 전세대출 기관에 알립니다. 보증금이 바뀌면 보증 금액 변경이나 재가입, 대출 증액·연장 심사가 필요할 수 있습니다.

전입신고는 다시 할 필요가 없습니다. 오히려 재계약 과정에서 주소를 잠시라도 옮기면 처음 보증금의 대항력까지 사라지므로 주민등록은 그대로 둡니다.

임대차 신고와 보증보험·대출 처리

보증금 6,000만 원을 넘거나 월세 30만 원을 넘는 주택 임대차 계약은 계약일부터 30일 안에 신고해야 합니다. 금액 변동 없이 기간만 연장하는 갱신은 신고 대상이 아니지만, 보증금이나 월세가 바뀌는 갱신은 신고 대상입니다. 신고 지역은 수도권, 광역시, 세종, 제주와 도 지역의 시이며 군 지역은 제외됩니다.

보증보험은 주택 가격 대비 보증금 비율 같은 가입 요건이 있어, 증액 후 금액으로 요건을 다시 충족하는지 재계약 전에 확인하는 것이 좋습니다. 보증금이 적은 경우 순위와 관계없이 먼저 받는 금액은 소액임차인 최우선변제금 지역별 금액표에서 확인할 수 있습니다.

자주 묻는 질문 8개

1. 보증금을 올리면 확정일자를 꼭 다시 받아야 하나요?

네. 받지 않으면 증액분에는 우선변제권이 생기지 않습니다. 처음 보증금의 순위는 기존 확정일자로 유지됩니다.

2. 새 계약서를 썼으니 옛 계약서는 버려도 되나요?

안 됩니다. 처음 보증금이 언제부터 보호되는지 증명하는 서류이므로 계약이 완전히 끝나 보증금을 받을 때까지 보관하세요.

3. 보증금은 그대로 두고 기간만 연장합니다. 할 일이 있나요?

확정일자를 새로 받을 필요는 없고 임대차 신고 대상도 아닙니다. 기존 계약서만 보관하면 됩니다.

4. 집주인이 5%보다 많이 올려 달라고 합니다. 거절할 수 있나요?

계약갱신요구권을 아직 쓰지 않았다면 행사해 5% 이내로 갱신할 수 있습니다. 다만 집주인이 실거주 등 법에서 정한 사유로 거절할 수 있습니다.

5. 증액 대신 일부를 월세로 돌리면 어떻게 되나요?

보증금 증액분이 없으므로 순위 문제는 생기지 않습니다. 갱신요구권으로 갱신하면서 전환할 때는 법정 전환율 한도가 적용됩니다.

6. 반대로 보증금을 내려서 재계약하면요?

줄어든 금액 범위에서 기존 순위가 유지됩니다. 차액을 돌려받은 이체 내역과 감액 계약서를 보관하세요.

7. 임대차 신고를 안 하면 어떻게 되나요?

신고 대상인데 기한 안에 하지 않으면 과태료가 부과될 수 있습니다. 금액이 바뀌는 재계약은 신고해 두는 것이 안전합니다.

8. 재계약 직후 집주인이 바뀌면 증액분은 어떻게 되나요?

대항력이 있으면 증액된 계약 내용 그대로 새 집주인에게 승계됩니다.

공식 출처와 확인일

• 국가법령정보센터 — 주택임대차보호법 — 제3조(대항력), 제3조의2(우선변제권과 확정일자), 제6조의3(계약갱신 요구), 제7조(차임 등의 증감청구권)
• 국가법령정보센터 — 부동산 거래신고 등에 관한 법률 — 제6조의2(주택 임대차 계약의 신고), 제6조의5(확정일자 부여 의제)
• 대법원 인터넷등기소 — 등기사항증명서 열람·발급
• 대한법률구조공단 — 임대차 법률 상담(국번 없이 132)

자료 확인일: 2026년 10월 9일

작성자: 송석